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Faire un investissement immobilier quand on ne peut pas proposer un apport représente un risque pour la majorité des investisseurs. L’investissement locatif sans apport est effectivement intimidant. Sachant qu’un crédit immobilier relève d’une somme d’argent importante, les craintes tournent autour des possibilités de remboursement pour l’organisme prêteur et l ’emprunteur.
Pourtant, il est possible de se constituer un capital d’investissement locatif même sans apport. Votre réussite dans cette voie dépend de votre approche. Autre point à mentionner, il faut savoir où investir quand on investit dans un immobilier sans apport.
I) Qu'est-ce qu’un crédit immobilier sans apport ?
a) L’effet levier
b) Pourquoi les banques demandent un apport personnel ?
c) Qui peut prétendre à un investissement locatif sans apport ?
d) Quelles sont les conditions pour obtenir un prêt 110 % ?
II ) Choisissez bien votre projet
a) Démontrer la solidité de son projet locatif pour obtenir son prêt sans apport
b) Estimer le potentiel net de votre projet avec notre tableau de rentabilité gratuit
III ) Comment constituer un bon dossier de demande ?
a) Acheter un bien déjà loué
b) Adhérer à un dispositif d'investissement locatif défiscalisé
c) Investir sans apport pour un SCI
d) Les taux d’emprunts sur la fiscalité de votre investissement sans apport
e) Des difficultés pour emprunter en 2022 ?
f) Formation investissement immobilier avec CPF : est-ce possible ?
Le crédit immobilier sans apport est un prêt bancaire dont le montant total correspond au prix d’achat de l’immobilier convoité. La somme est ensuite augmentée pour couvrir les frais de notaire et les autres frais liés à l’acquisition de l’immobilier. C’est pour cela qu’on parle de prêt 110 %.
Le terme d’effet de levier est emprunté à la physique. Son concept est simple, grâce à un pivot, vous allez pouvoir démultiplier la force que vous voulez appliquer. Et ceux, en exerçant un minimum de pression.
L’achat d’un bien immobilier s’accompagne bien souvent de frais annexe comme les frais d’acquisition (frais de notaire), frais d’agence, etc.
Un des effets leviers optimales et le crédit à 110%. Il est appelé comme ça dans la mesure où le prêt accordé couvre non seulement le prix du bien en question mais les frais annexes qui englobe le projet (travaux, frais de notaire, etc.).
Schématiquement, le projet vous à coûté 0, et suivant sa rentabilité, vous rapporte, vous avez donc investit avec l’argent d’un tiers.
Le prêt à 110% est un des effets leviers immobiliers les plus efficace.
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Lors de l’obtention d’un prêt immobilier, la banque vous demande généralement un apport personnel, celui-ci se fixe aux alentours de 10%.
Dans le cas du non-remboursement du prêt, la banque pourra se prémunir de la revente du bien. Or ce n’est pas tout, en plus la justification d’épargne fréquente rassurant la banque. Également, les 10% représente les charges complémentaires tel que les frais de garantis de prêt et les frais de notaires.
Le profil de l’emprunteur est comme suit :
· Âgé de moins de 40 ans ;
· Détenir un compte en banque à flux stable et sans trace de dettes impayées ;
· Avoir un projet d’investissement locatif rentable. Pour déterminer ce point, il faut calculer la rentabilité locative au préalable ;
· Pouvoir expliquer l’impossibilité de faire un apport.
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Pour faire un investissement locatif sans apport, ces critères devraient tous être positifs. En d’autres termes, il faut avoir des revenus stables, une possibilité d’épargner et ne pas avoir de dettes importantes. Il est d’ailleurs préférable de ne plus avoir de dettes au moment de l’emprunt. Si vous vivez avec un partenaire de vie qui perçoit un revenu mensuel stable, et que le nombre de personnes à votre charge n’est pas contraignant, vous êtes dans les conditions favorables pour obtenir le prêt 110 %.
Tout sera vu en détail pour un potentiel accord de prêt à 110% :
- La taille du logement qui induit une vacance locative différente suivant sa surface
- La vacance locative qui impactera la rentabilité
- La situation géographique qui inculquera des charges plus ou moins élevés et un niveau de demande locative différente suivant l’emplacement
- Un bien neuf ou ancien qui, suivant la situation, permet un dispositif de défiscalisation possible
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Vous avez une personne à convaincre : votre banquier !
Vous devrez donc lui présenter un dossier solide afin de lui prouver que vous saurez gérer la gestion de ce dit dossier.
Il sera utile de lui présenter les loyers appliqués et les flux financiers. Présenter lui aussi les avantages de votre investissement (localisation, transport, type de gestion, rentabilité, plus-value…).
Vous retrouverez un exemple de dossier bancaire sur la plateforme LeBienRentable.fr en cliquant ici !
Afin de vous aider dans la sélection de votre prochain investissement locatif, nous mettons à disposition notre tableau de rentabilité.
Il vous aidera afin de connaitre la rentabilité potentielle d’un bien.
Vous pouvez vous référer à l’article « Rentabilité Locative » afin de le prendre en main en cliquant ici.
Si vous avez moins de 40 ans vous avez des chances d’obtenir un prêt 110 %. Les organismes prêteurs estiment que dans cette tranche d’âge, les obstacles à l’épargne sont souvent incontournables. Votre dossier de demande de crédit immobilier sans apport doit ensuite comporter les éléments suivants :
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Vous pouvez ou devez investir dans des zones à forte demande de location pour rassurer l’organisme prêteur de vos possibilités de remboursement. Démontrez dans le dossier que vous êtes en mesure de vous acquitter du prêt en misant sur vos revenus fonciers.
Acheter un bien déjà loué vous permet d’avoir connaissance des loyers exercés et donc d’avoir plus de poids pour votre dossier.
Vous devez tout de même savoir que la banque ne prendra en compte que 70% des loyers exercés. Le delta est associé aux charges tel que la taxe foncière, charges de copropriété, etc.
Partir sur un bien déjà loué, vous permet donc de pouvoir savoir la rentabilité exacte avant même l’achat.
Faite attention toutefois au(x) profil(s) du / des locataires, s’il y a eu des impayés ou pas, l’existence de convention.
Les impôts font partie des charges qui alourdissent un investissement locatif. Quand on a adopté le prêt sans apport on se trouve dans une situation délicate mêlant obligation de paiement des charges, des impôts, des intérêts, et de la tranche mensuelle du remboursement. Pour alléger les charges et aussi obtenir la faveur de l’organisme prêteur, il faut faire de la défiscalisation en choisissant entre les dispositifs Censi-Boulevard et Pinel.
La loi Censi-Boulevard est accessible sans enregistrement au RCS et fait profiter d’une réduction de l’impôt sur le revenu pendant 9 ans. Pour en profiter, il faut investir dans les immeubles de service (EPHAD, logements estudiantins ou touristiques, etc.).
La loi Pinel vous fait profiter d’une réduction d’impôt calculée selon la durée de l’engagement de location. Pour ce dispositif et aussi pour celui de Censi-Boulevard d’ailleurs, il faut investir dans le neuf, ou dans une maison rénovée à neuf.
Attention aux plafonnements des loyers qui réduisent ainsi la rentabilité.
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Dans le cadre de la création d’une SCI (Société Civile Immobilière), un capital social est logiquement versé lors de cette création (apport d’argent, mobilier ou immobilier).
Ces versements sont sous responsabilités des gérants.
Vous pouvez donc créer une SCI ayant un apport de 1€.
L’emprunt pour investir dans ce cadre peut être souscrit par la SCI (personne morale) ou par les associés en nom propre (personne physique).
Les intérêts d’emprunts sont déductibles des loyers (tout autant en nu qu’en meublé). Ceci afin de diminuer votre base imposable. Dans un but d’optimisation fiscale. Vous l’aurez compris, les taux d’intérêts les plus bas ne sont pas forcément ce qui vous avantagerons au niveau fiscal.
Le Haut Conseil de la Stabilité Financière a instauré, pour 2022, une diminution des crédits sans apports après avoir constaté une envolé de ce genre de crédit sur les années précédentes. Le HCSF compte également stopper les prêts de plus de 25 ans et limiter les taux d’endettement à 35%.
Se former en immobilier est une priorité afin de réussir son premier investissement et éviter de vous retrouver face à des difficultés par la suite.
Le Compte Personnel de Formation (anciennement droit individuel de formation) a été créé le 1er janvier 2015. Il vous permet d’accumuler des droits afin de souscrire à une formation et / ou développer vos compétences.
Ceci afin de booster votre carrière ou accéder à une promotion.
Des organismes de formation en immobilier permettent de profiter de ce genre de financement et pouvoir développer vos compétences immobilières de manière pratiquement gratuite.
Ce le moment de vous former !
En résumé, l’investissement locatif sans apport est possible lorsque l’on a un bon profil bancaire. Il faut aussi et surtout démontrer les raisons de l’impossibilité de l’apport. Aussi, il est préférable d’avoir recours à la défiscalisation pour alléger les charges.
Afin d’avoir un bon dossier bancaire et qu’il soit présenté de manière professionnelle, vous avez accès à notre dossier personnel sur la plateforme LeBienRentable.fr !
Grâce a lui, vous aller pouvoir avoir accès à une arme de plus afin de décrocher votre crédit.
Impressionner votre banquier !
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