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Réussir un investissement locatif exige un bon plan d’action. En investissement immobilier, plusieurs paramètres sont nécessaires pour atteindre une rentabilité nette nette intéressante. L’investissement locatif porteur ne consiste pas uniquement à miser sur un loyer plus élevé que le taux moyen du secteur d’investissement. Pour assurer la rentabilité de son investissement, il faut entre autres tabler sur la défiscalisation immobilière. Acheter pour louer nécessite aussi de choisir un bon emplacement, ou encore de sélectionner des locataires capables de remplir les conditions du bail. Il ne faut pas non plus oublier qu’un investissement immobilier rentable est une location qui avantage aussi bien le propriétaire que le locataire.
I) Les avantages d’un investissement locatif
II) Comment assurer la rentabilité de votre investissement
a) Sélectionner un quartier porteur
b) Miser sur le confort et la sécurité
c) Diversifier ses investissements
d) Sélectionner les bons locataires
Investir dans la pierre est une manière sûre de faire un placement. Voici les avantages à escompter si vous comptez acheter pour louer :
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Cette liste n’est pas exhaustive. Les avantages d’un investissement locatif sont nombreux.
Acheter pour louer et assurer la rentabilité de son investissement par la suite commence par une préparation vis-à-vis de la zone d’investissement. Ensuite, il faudra considérer toutes les possibilités d’investissement afin de connaitre ce qui pourrait marcher pour le mieux. Exigez également d’avoir des locataires capables de remplir les conditions mentionnées dans votre contrat de bail.
Un quartier porteur pour un investissement locatif est en général un quartier où les demandes s’avèrent plus fortes que les offres. Dans ce cas de figure, le taux du loyer peut largement dépasser votre seuil de rentabilité. Pour réussir un investissement locatif dans ce scénario cependant, vous pouvez miser sur un loyer légèrement plus bas que celui de la moyenne.
Les locataires sont toujours plus enclins à louer en tenant compte du confort et de la sécurité offerts par le lieu où ils comptent élire domicile. Acheter pour louer avec le système de l’effet de levier vous permet d’optimiser au maximum ces deux critères. Tablez toujours sur les aménagements les plus esthétiques et renforcez les points de sécurité de votre bien. Vous pouvez par exemple renforcer le verrouillage des portes, fenêtre, et du portail. Vous pouvez aussi miser sur un bâtiment avec buanderie ou placard de rangement par exemple. Surtout, renforcer les isolations phoniques et thermiques du bâtiment (attention au nouveau DPE).
Diversifier ses investissements consiste en louant plusieurs biens suivant des régimes différents. Vous pouvez aussi réaliser cet idéal avec un seul bien à investir. Avec un immeuble par exemple, vous pouvez dédier un ou deux appartements à une location saisonnière, quelques studios en location permanente non meublée, et des chambres en location meublée de court terme. En diversifiant vos investissements, vous diversifiez vos sources de revenus. Vous pouvez aussi jauger la rentabilité de chaque investissement avec ce système afin de vous investir entièrement dans un seul domaine par exemple.
Il est nécessaire de sélectionner les bons locataires lorsque l’on veut assurer la rentabilité de son investissement. Il ne faut pas oublier que le locataire est la source de revenus du propriétaire, et que le propriétaire a le droit d’exiger des conditions qui lui sont favorables à ce dernier. Le propriétaire peut par exemple demander un justificatif d’emploi pour éviter les risques d’impayés. Le propriétaire peut aussi exiger une caution à la hauteur du loyer mensuel pour assurer les réparations en cas de dégâts faits par les locataires. Plusieurs conditions peuvent entrer dans le bail, et vous pouvez vous renseigner auprès d’un professionnel de l’immobilier pour connaitre ces conditions en amont et en aval avant de rédiger votre contrat de bail.
L’immobilier locatif se rentabilise avec le choix d’un dispositif de défiscalisation porteur. Pour l’aboutissement d’un bon projet locatif, cherchez à rentabiliser l’achat en réduisant vos impôts. L’impôt fait partie des charges les plus prépondérantes d’un projet de rente.
Il existe plusieurs types de dispositifs de défiscalisation et chacun possède ses spécificités. La loi Pinel fait partie des plus connus.
Il est bon de souligner que le choix d’une défiscalisation prend en compte plusieurs critères. Les revenus du foyer font entre autres parties de ces critères. La durée de la souscription varie également d’un dispositif à l’autre.
Prenez le temps de bien réfléchir à votre programme de réduction d’impôt pour éviter les regrets.
La loi Pinel s’applique aux locations dans le neuf. La durée de la souscription peut être de 6 ans, 9 ans ou 12 ans. Pinel est un dispositif qui permet d’avoir une défiscalisation maximum de 21 %. Attention, il faut que le prix brut du bâtiment à louer soit de 300 000 € au plus pour en profiter.
Pinel s’applique à la location d’immobilier neuf ou rénové. Pour en bénéficier, le bail doit stipuler une résidence principale non meublée. Les bâtiments disponibles pour ce type de défiscalisation sont regroupés dans une même zone.
Choisissez la loi Censi Bouvard si vous louez en meublé un bien dont le prix d’achat n’excède pas les 300 000 €. Pour cela, il faut proposer un logement ou une résidence avec services. Cela peut être un immobilier locatif pour séniors, vacanciers ou étudiants.
En choisissant cette loi pour réduire vos impôts, vous pouvez confier la gestion de votre bien à un habitué de la location meublée. Dans ce cas de figure, le bail commercial aura une durée de 9 à 12 ans.
Cette loi de réduction d’impôt s’applique aux bâtiments anciens. Pour le calcul, il faudra estimer un abattement de 22 % ou de 30 % sur la somme allouée à la rénovation. Le montant demandé ne doit pas excéder les 100 000 € tous les ans sur une durée de 4 années. Pour profiter de cette défiscalisation, le logement doit se trouver dans un site patrimonial remarquable.
Il faudra également être localisé dans un quartier ancien dégradé. Ensuite, il faut mettre le bien en location pour 9 ans en non meublé.
Les bénéficiaires de ce système de réduction d’impôt louent aux personnes à revenus modestes. Les abattements pour ce type de défiscalisation vont de 15 % à 85 %. Pour prétendre au Cosse Ancien, il est nécessaire de conclure une convention avec l’Agence Nationale de l’Habitat.
Ensuite, cette défiscalisation exige de louer en résidence principale un bien immobilier non meublé. Il faut également contracter sur une durée de 6 à 9 ans. Sinon, le bailler doit respecter le plafond des loyers.
Après l’achat d’un logement, d’un appartement ou de tout autre bien immobilier à louer, il faut penser au régime fiscal. Il ne suffit pas d’appliquer les imputations fiscales pour avoir un bon plan d’imposition. Afin d’améliorer le rendement de son bien immobilier après l’achat, il convient de le mettre à louer en choisissant un plan fiscal gérable vis-à-vis des revenus du foyer et des loyers perçus.
Ce régime permet de réduire à 70 % son impôt. Les 30 % abattus correspondent aux charges. Les 70 % à payer seront redirigés vers les revenus imposables. Pour ce régime fiscal, il faut ne pas avoir dépassé un revenu total de 15 000 € hors charge sur le loyer. C’est une bonne idée de régime fiscal si vous mettez à louer un bâtiment reçu en héritage.
Avec le régime réel d’imposition, vous allez devoir calculer le total de vos loyers sur 12 mois. Ensuite, vous allez appliquer les abattements selon vos vraies charges. Ce type d’abattement fiscal est particulièrement intéressant si vous avez fait un achat à crédit pour acquérir votre immobilier à investir.
Vous pouvez également opter pour le régime réel d’imposition si vous avez fait de grands travaux sur le bien immobilier.
Pour ceux qui ont loué en meublé, il est particulièrement intéressant de choisir un régime fiscal micro-bic. Ce régime fiscal donne droit à un abattement de 50 % de son impôt. C’est intéressant si vous mettez à louer plusieurs pièces ou appartements meublés.
Choisissez un bon plan fiscal et un bon mode d’abattement pour rendre votre bien encore plus rentable.
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