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Vous vous intéressez à l’investissement immobilier ? Vous voulez en savoir plus et voulez dégrossir ce que vous entendez autour de vous ?
L’immobilier permet des rentabilités brutes entre 3 et 10% en moyenne en France métropolitaine.
Déjà, commençons par voir ensemble ce qu’est une rentabilité locative ? Comment la définir et comment l’utiliser ?
Définition locative de rentabilité : La rentabilité est le rapport entre les revenus d’un projet et les sommes mobilisées pour les obtenir. Dans le cas de l’immobilier locatif, le rapport entre les revenus des loyers et la somme injectée tout au long de l’acquisition de ce bien.
En général, nous nous basons sur une année de loyer afin de connaître la rentabilité du projet sur cette même période.
Il existe plusieurs types de calcul pour une rentabilité suivant la précision de l’opération ou la situation dans laquelle vous vous trouvez.
I) La rentabilité brute
a) Quelques éléments
b) Le calcul
c) Exemple sur un appartement
d) Exemple sur un immeuble de rapport
II) La rentabilité nette
a) Le calcul
b) Exemple sur un appartement
c) Exemple sur un immeuble de rapport
III) La rentabilité nette nette
a) L'imposition
b) Le calcul
c) Exemple sur un appartement
d) Exemple sur un immeuble
IV) Attention à la rentabilité de vos projets
a) Calcul du seuil de rentabilité
b) Calcul du point mort
V) Pensez à la vacance locative dans vos projets
VI) Comment se servir de notre tableau Excel
VII) Notre tableau de rentabilité Excel
Ce calcul locatif de rentabilité est une première idée de l’impact qu’aura votre projet.
Il est souvent utilisé par les agences immobilières, mais ne constitue pas en lui-même un élément de vente.
La rentabilité locative brute est un premier jet afin de comparer plusieurs projets. Car garder bien en tête que les charges peuvent faire évoluer ceci dans le mauvais sens (charge de copropriété, taxe foncière, fiscalité…). On estime, suivant le projet, une différence de 1 à 2% en moyenne entre la rentabilité brute et nette de charge.
La rentabilité locative brute prend en compte les frais d’agence (s’il y en a), qui sont aléatoire celons les agences ou le réseau mandaté. Ces frais sont en général compris entre 3 à 10% du prix du bien. Ils sont négociables (contrairement aux frais de notaire) du point de vue du vendeur ou de l’acheteur. En effet, le vendeur peut négocier ces frais avant de s’engager avec une agence en particulier.
Les frais de notaire (ou frais d’acquisition) : dans l’ancien, il s’estime en moyenne autour des 8% du prix d’acquisition du bien.
C’est une étape obligatoire dans la plupart des acquisitions de bien immobilier.
Ce calcul vous servira afin de pouvoir estimer la rentabilité d’un bien lors d’une visite ou en discutant avec un mandataire. Ce premier résultat vous servira de base afin de savoir si l’investissement est intéressant et si vous devez y jeter votre dévolu.
Pour l’exemple de cet appartement, nous reprendrons le même pour les différents types de calcul afin que vous puissiez vous rendre compte de la différence de rentabilité à chaque étape.
Pour un appartement acheté 70 000€ pouvant être loué 600€ (600€ x 12 mois, soit 7 200€ par an de loyer).
Nous allons partir sur un pourcentage simple de frais de notaire (8%). Soit (7 200€ /70 000 + 5 984 € (de frais de notaire)) x 100 = 9.4% de rentabilité brute
Dans le cas d’un immeuble, la spécificité sera la somme des loyers pour la rentabilité brute.
Prenons le cas d’un immeuble de 4 appartements :
- 1 studio (18m²)
- 2 appartements T2 (40m² chacun)
- 1 appartement T3 (55m²)
Celui-ci est vendu 220 000€ (+ 17 600€ de frais de notaire).
La tendance sur la municipalité s’élève à 9€ du m².
Soit un total de loyer de :
(18m² x 9€) + (40m² x 9€) + (40m² x 9€) + (55m² x 9€) = 1 377€ par mois et16 524€ par an.
(16 524€ / (220 000€+ 17 600€)) x 100 = 6,9% de rentabilité brute
Le calcul de rentabilité nette de charge permet de préciser la rentabilité brute.
C’est un calcul efficace pour connaître les retombées économiques d’un projet.
Il vous faudra prendre en compte toutes les charges non récupérables pour le propriétaire.
Vous retrouverez fréquemment les charges suivantes :
- Les éventuels travaux qui peuvent être opérés lors de l’acquisition du bien. Qu’il s’agisse de rafraîchissement, rénovation ou création de logement.
- La fiscalité de la localité (principalement la taxe foncière)
- Les charges de copropriété non récupérables (qui correspondent en général aux dépenses d’amélioration de votre immeuble, influençant donc la valeur de votre bien)
- Les frais de gestion
- L’assurance (parfois compris dans les charges de copropriété)
- Les intérêts d’emprunts si vous avez eu recours à un crédit
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En reprenant le même exemple :
Pour un appartement acheté 70 000€ rafraîchit avec une enveloppe travaux de 10 000€ pouvant être loué 600€ (600€ x 12 mois, soit 7 200€ par an de loyer).
Charges (par an) =
- Taxe foncière : 390€
- Charges de copropriété non récupérable : 170€
- Assurance PNO : 100€
7 200 – 390€ (taxe foncière) – 170€ (charges non récupérables) – 100€ (assurance PNO) = 6 540€ après déduction des charges
(6 540 / 70 000 + 10 000€ (travaux) + 5 984€ (frais de notaire)) x 100 = 7.6% de rentabilité locative net (de charge)
La différence de calcul s’élève à 1,8%. Ce qui peut donc complètement changer votre cashflow et votre flux de trésorerie.
Autre exemple pour calculer sa rentabilité nette sur un immeuble vendu 330 000€ (FAI). Il comprend 8 lots d’habitations.
- 4 T3 à 500€ chacun
- 4 T2 à 400€ chacun
Soit un total de 3 600€ de loyer perçu chaque mois.
On compte 10 000€ de rafraîchissement des parties communes.
Charges :
Frais de notaire : 26 400€
Taxe foncière : 3 500€
Assurance PNO : 800€
L’immeuble est géré par le propriétaire (ce qui évite les frais de gestion)
Pour la simplification de l’exercice, les loyers sont hors charges et aucune charge de fonctionnement n’est imputable à l’immeuble.
Total charges annuelles : 4 300€
Calcul :
((3 600€ x 12) – 4 300€ / 330 000€ + 10 000€ + 26 400€) x 100 = 10,6% de rentabilité nette de charge
Il s’agit du calcul de rentabilité locative le plus précis, car il prend en compte la fiscalité de chacun.
Ce calcul de rentabilité est propre à tout investisseur car il dépendra du régime fiscal que vous avez choisis ou choisirez pour l’exploitation de votre bien (exploitation nue en foncier, LMP ou LMNP, SCI à l'IS ou à l'IR …).
Cette rentabilité dépendra également de votre tranche d’imposition qui en modifiera son taux (se référer au site du service public en cliquant ici).
A cela s’ajoute également les prélèvements sociaux.
Pour rentrer d’autant plus dans les détails, vous pouvez-vous référer à la formation fiscalité rentable (centre de formation français).
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En reprenant le même exemple :
Pour un appartement acheté 70 000€ rafraîchit avec une enveloppe travaux de 10 000€ pouvant être loué en nu à 600€ (600€ x 12 mois, soit 7 200€ par an de loyer).
L’administration fiscale va donc prendre en compte un abattement de 30% sur le loyer.
Seulement 5 040€ seront alors retenu pour le calcul d’imposition.
Dans l’hypothèse où l’acheteur est un salarié ayant un revenu mensuel de 1 800€, soit 21 600€. Il accumule donc un revenu annuel de 21 600€ + 5 040€ = 26 640€
Notre cher salarié sera donc imposé sur 3 tranches (0%, 11% et 30%) : soit 0% = 0€, 15 595€ x 11% = 1 715€ et 981€ x 30% = 294€ soit une imposition totale de 2009€
Charges (par an) =
- Taxe foncière : 390€
- Charges de copropriété non récupérable : 170€
- Assurance PNO : 100€
7 200 – 390€ (taxe foncière) – 170€ (charges non récupérables) – 100€ (assurance PNO) – 2009€ (imposition) = 4 531€ après déduction des charges
(4 531€ / 70 000 + 10 000€ (travaux) +5 984€ (frais de notaire)) x 100 = 5,2% de rentabilité locative nette-nette.
La différence de calcul s’élève, là, à 4,2% par rapport à la rentabilité brute. Une différence qui peut totalement changer un bénéfice en déficit.
Prenons en compte pour cet exemple un immeuble de 3 logements T2 loués 390€ par mois.
L’immeuble a été acheté 150 000€.
L’acheteur est un cadre ayant 25 000€ de revenu annuel.
Ses loyers annuels seront donc de 390€ x 3 appartements x 12 mois = 14 040€.
Revenu annuel = 25 000€ + 14 040€ = 39 040€.
Il sera donc imposé comme l’exemple précédent sur trois tranches (0%, 11% et 30%) : soit 0% = 0€, 15 595€ x 11% = 1 715€ et 13 380€ x 30% = 4 014€ soit une imposition totale de 5 729€
Taxe foncière : 1 300€
PNO : 400€
Frais de notaire (8%) : 12 000€
Soit = (14 040€ de loyer – 1 300€ (taxe foncière) – 400€ (PNO) – 5 729€ (imposition) / 150 000€ (prix d’achat) + 12 000€ (frais de notaire)) x 100 = 4,0% de rentabilité nette-nette
La rentabilité nette-nette est indispensable si vous voulez vous lancer dans la construction d’un parc locatif. En effet, suivant votre schéma fiscal, vous aurez à prévoir l’imposition sur vos revenus fiscaux (si vous achetez en nom propre). Pour faire baisser l’imposition sur un parc locatif, plusieurs dispositifs peuvent être mis en place : déficit foncier, PINEL, Denormandie…
Le seuil de rentabilité représente le niveau au-delà duquel l’entreprise commence à réaliser un bénéfice après avoir payé ses charges fixes.
Il y en premier lieu deux types de charges à différencier :
- Les charges fixes qui représentent les dépenses non fluctuantes de l’entreprise (qui ne bouge pas). Celle-ci regroupe le loyer, les factures d’énergies (électricité, gaz, etc.), assurances, les salaires, etc.
- Les charges variables qui représentent les dépenses liées aux ventes faites par l’entreprise.
Exemple : plus un boulanger vend de pain (chiffre d'affaires en augmentation), plus il va devoir ACHETER de farine (dépense liée aux matières premières en augmentation étroitement liée à cette activité)
Les étapes de calcul sont en 3 étapes.
a. Calcul de la marge sur coûts variables :
Montant prévisionnel des ventes / Charges variables entrainées par ces ventes
b. Taux de marge surcoûts variables (pourcentage du chiffre d’affaires)
(Marge sur coûts variables/ chiffre d’affaires) x 100
c. Seuil de rentabilité (en €)
Charges fixes / taux de marge sur coûts variables
Le seuil de rentabilité représente donc le chiffre d’affaires à dépasser afin que l’entreprise soit rentable. Le point mort représente, quant à lui, le TEMPS (jour, semaine, mois, année, etc.) a dépassé afin que l’entreprise puisse être rentable. Les deux notions sont étroitement liées mais exprimé en deux valeurs différentes.
Le point mort se calcul avec le seuil de rentabilité.
Point mort (ici en jours) = seuil de rentabilité / (chiffre d’affaires / 360 jours)
Ces deux notions permettent d’avoir un ordre d’idée tant en termes de temps qu’en terme d’objectif financier.
Il vous permet de savoir combien de temps il faudra à votre entreprise pour réaliser un bénéfice par rapport aux charges qu’inculquent le projet.
La vacance locative peut entacher un modèle de rentabilité, calculé au préalable.
En effet, pour le calcul de projet immobilier, mieux vaut prendre en compte un à deux mois de vacances locative qui peuvent être un manque à gagner.
Afin d’anticiper cela, veiller à sélectionner une ville oula demande locative est satisfaisante et où la population est en augmentation (voir stagnante dans une situation pessimiste).
Pensez également à prévoir une épargne de côté afin de pouvoir anticiper des mois sans locataires. Surtout si vos mensualités de crédit sont en cours.
Le meilleur investissement est soi-même !
Ce tableau de rentabilité a été conçu afin de pouvoir l’utiliser de manière simple et efficace. Vous pourrez, ainsi, en quelques secondes, connaître le potentiel de chaque projet sur lequel vous porterez de l’intérêt.
Calculette, factures d’assurance, relevé de taxe foncière, etc. Tout autant de papier à rassembler que d’outils à utiliser.
Ce tableau, pouvant être décuplé autant de fois que le nombre de vos projets, vous permettra de pouvoir reconnaitre la rentabilité de vos futurs investissements avant chaque visite. Ainsi, vous pourrez anticiper votre marge de négociation tolérable, vos loyers potentiellement applicables, l’enveloppe travaux à ne pas dépasser, etc.
Il deviendra vite un outil indispensable à votre quotidien.
Vous pourrez le télécharger à la fin de ce tuto / explication.
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Certaines cases sont automatiques afin de vous faire gagner du temps :
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Premièrement, commencez par entrer le prix d’achat (avec frais d’agence s’il y en a).
Ceci vous donnera les frais d’agences automatiquement (sur une base de 8%).
Vous pourrez dans un deuxième temps entrer la valeur d’ameublement et l’enveloppe de travaux potentielle que vous avez estimez.
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Une fois ces chiffres entrés, vous pourrez automatiquement constater la valeur du coût total du projet. Mais également les mensualités que vous aurez à payer chaque mois.
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Par la suite, vous pourrez entrer les données de charges annuelles à savoir :
- charges de copropriétés (dans le cas d’une copropriété)
- taxe foncière (sans taxe d’ordure ménagère)
- assurance.
Pensez aux frais divers (tel que la délégation en agence, les charges d’électricité, gaz ou eau en cas de compteur collectif).
Vous aurez différente possibilité :
- Ne pas compter ces charges énergétiques, et compter les loyers hors-charges
- Ou les comptabiliser et répercutés les charges correspondantes aux loyers
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Il ne vous restera plus qu’à rentrer les loyers (ou prévision de loyer) hors-charges.
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Cette étape vous permettra de calculer de manière automatique la rentabilité et le cashflow de votre projet (immeuble, appartement, maison…).
Vous avez également le calcul automatique par mois des charges de copropriétés, taxe foncière, assurance et frais divers. En rentrant le surface du bien, le tableau vous calcule automatiquement le prix au m² et les loyers exercés (ou prévisionnels) par m².
Ceci afin que vous puissiez vous repérez par rapport à la moyenne exercé sur votre ville.
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Il ne vous reste plus qu’à le prendre en main. Ce tableau vous accompagnera avant chaque visite et à chaque fois que vous verrez un projet qui vous simple intéressant. En quelques clics, vous pourrez connaître la rentabilité de celui-ci.
Maintenant que la rentabilité n’a plus aucun secret pour vous, nous vous mettons à disposition un outil qui deviendra vite indispensable !
Téléchargez maintenant notre tableau de rentabilité en cliquant ici !
Pour conclure, il y a donc plusieurs méthodes pour calculer une rentabilité suivant votre situation...
La rentabilité brute sera efficace lorsque pour estimer si une visite sera utile ou non afin de se donner un premier avis sur un bien.
Si celui-ci semble intéressant, vous pourrez affiner vos chiffres en calculant la rentabilité nette afin de trouver LE bien rentable.
Du brut au net net, le rendement peut chuter de plusieurs points, prenez donc soin d’analyser tous les éléments.
Même si la rentabilité représente un détail important, il vous faudra également prendre en compte d’autre élément comme l’emplacement de votre bien, la plus-value possible…
Concernant LeBienRentable, vous retrouverez la rentabilité nette utilisée car la rentabilité nette nette (après déduction d’impôt) est trop personnelle.
Les biens proposés se situent au delà 7% de rentabilité nette avant imposition.
Les annonces que vous retrouverez sont détaillées et proposent des conseils afin que vous puissiez investir en toute sécurité.
Mais ce n'est pas tout ! Vous retrouverez également un simulateur d'imposition. Il vous permettra de comparer les différents régimes d'imposition afin que vous puissiez sélectionner celui qui s'adapte le mieux à votre stratégie.
LeBienRentable.fr vous propose ce simulateur afin que vous puissiez gagner un maximum de temps (une ressource précieuse).
Vous retrouverez également une formation qui vous aidera à avancer et à vous expérimenter (négociation, visite, travaux, etc.).
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