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Les places de stationnement sont des éléments essentiels à observer lors d’une visite.
En effet elles sont importantes pour le quotidien de vos locataires.
Mais lors d’une division officielle ? La création d’une place de parking est-elle obligatoire ? Est-ce rentable ?
Dans le cas d’une maison que vous divisez en appartements ou dans le cas d’un appartement divisé en deux studios ? Y’a-t-il des places à créer ? Y’a-t-il des charges à prévoir ?
I) Généralités
a) L’intérêt de cet investissement atypique
b) Quelle est la démarche à suivre pour le savoir ?
c) L’importance d’avoir une place de parking pour un logement
d) Des différences selon votre bien
e) Des prix parfois antinomiques
II) En cas de création de place de parking ?
a) Option 1
b) Option 2
c) Option 3
d) Astuces
III) Option 4 – Division officieuse
L’investissement sur les places de parking est relativement peu connu mais présente beaucoup d’avantages.
L’enveloppe à prévoir est peu élevé (10 000€ pour 100 000€ pour un immeuble).
La gestion vous demandera également peu d’effort que ce soit au niveau des baux ou de l’entretien.
Un intérêt est l’achat prématuré à proximité d’immeuble de rapport afin de pouvoir développer vos revenus mensuels en louant ces dites places aux futurs locataires (se référer à la partie astuce).
Faite attention au type d’achat pouvant influer sur le prix du bien. En effet, l’emplacement ou encore les caractéristiques du bien (place à l’air libre, garage, box, sous-sol, etc.) indique un prix relativement différent.
Quelle démarche suivre pour la création de place de parking ?
Prenons un exemple, la ville de Lavaur dans le Tarn (81).
Il s’agit d’une ville de 10 000 habitants à environ35 minutes de Toulouse.
La visite que vous venez de conclure vous permet d’accéder à une maison divisible en deux appartements.
Il vous faudra connaitre le nom de la rue et la politique de votre ville.
Vous pouvez vous aider de Google Map et des services publics afin de vous renseigner au mieux.
Vous aurez également à trouver le numéro du service d’urbanisme de votre ville (pour cet exemple, vous n’aurez qu’à taper dans votre moteur de recherche « service urbanisme Lavaur »).
Sur ce service, il vous faudra consulter le PLU (Plan Local d’Urbanisme) qui est le règlement de votre ville. Généralement téléchargeable, c’est sur celui-ci que vous pourrez retrouver les normes liées aux places de parking de votre ville.
Vous pouvez également appeler directement le service concerné afin de vous renseigner.
Venez avec une histoire afin d’avoir un maximum d’information la réglementation de votre ville :
« Je vais acheter une maison sur votre secteur, le compromis n’est pas encore signé, avez-vous plus d’informations ? » !
Vous allez gagner du temps et réunir les meilleures informations qui vous seront très précieuses.
Profitez-en pour savoir s’il existe une quelconque taxe dans votre ville.
En effet, quand on habite dans une ville à forte population, la place de parking est souvent un luxe que beaucoup ne peuvent se permettent. Avoir une place liée au bail d’habitation est rassurant pour le locataire.
Pour l’investisseur, cela peut lui éviter des efforts supplémentaires si la ville demande une place de parking (critère du PLU).
Suivant les cas, vous n’aurez pas les mêmes contraintes.
En effet, les particularités suivant le privé et le public sont différentes.
En ce qui concerne le domaine social (publique), vous pourrez voir cette obligation d’une place par logement réduite. Si vous êtes à moins de 500 mètres d’une station de transport ou d’une gare proposant un parking, cette obligation se réduit à une demi-place par logement.
Pour le parc privé, c’est la même échelle de distance qui s’applique. Si vous êtes à moins de 500 mètres d’une zone permettant le stationnement (gare, station de transport public ou collectif), vous devrez prévoir une place au maximum. A l’inverse si vous êtes à plus de 500 mètres d’une telle zone, ce sera une place minimum qui devra être accordée.
Afin d’avoir plus de précision, rapprochez-vous de votre mairie pour avoir plus de
En effet, comme les appartements ou maisons, les prix peuvent évolués suivant l’emplacement de votre parking.
Vous ne retrouverez pas les mêmes prix à Paris qu’en province. En effet, les prix peuvent se multiplier par 7. Certaines villes moyennes proposent des prix allant jusqu’à 5 000€, là ou Paris, voit certains arrondissements proposer des places à 35 000€ pour 12m².
Voici un listing de prix exercés suivant la taille de la ville (plus de 100 000 habitants) :
- Paris : 32 800€ (voir 46 398€ pour le 7ème arrondissement)
- Nice : 31 352€
- Bordeau : 28 150€
- Aix-en-Provence : 25 947€
- Lyon : 24 572€
- Lille : 23 308€
- Toulon : 23 035€
- Toulouse : 19 549€
- Brest : 7 926€
Pour les villes moyennes, ces prix ne sont pas aussi importants (moins de 100 000 habitants) :
- Castres : 5 000€
- Quimper : 10 000€
- Vannes : 9 000€
- Laon : 9 300€
- Carcassonne : 7 000€
- Bourg-en-Bresse : 8 000€
- Oissel : 3 370€
Si vous avez du terrain, il vous faudra dédier une parcelle pour l’utilisation comme tel.
Secondement, vous pourrez acheter des places de parking non loin de votre projet.
Vous pouvez également acheter un garage proche de votre bien.
Tout cela a un coup !
D’où l’importance des informations données récoltées au préalable.
La question du nombre d’emplacement de place de parking reste déterminante lors de la division de logement. Cependant, il existe différentes solutions afin de pouvoir se débarrasser ou esquiver cette contrainte :
1) Lorsque vous avez eu recourt à des aides de l’Etat
2) Lors d’un investissement en résidences universitaires
3) Lors d’un investissement pour l’hébergement de personne âgée
Cependant, l’achat de place de parking peut être une très bonne stratégie afin de pouvoir les louer ou les revendre par la suite (visez donc un emplacement stratégique en cas de revente).
Vous avez également des alternatives en cas d’impossibilités pour remplir ces conditions. En effet, le propriétaire peut se retourner en accédant à une concession dans le parc public situé non loin du projet. Ceci pour le parc public.
Vous avez également une alternative sur les parcs privés. En effet, vous pouvez bifurquer sur des places de parking à proximité si cette situation correspond aux mêmes conditions.
Une division sans déclaration est possible.
Dans ce cas, vous aurez un compteur d’eau et d’électricité pour la totalité de vos appartements.
Pour de la location nue, cela peut poser un problème.
Dans le cas de la location meublé, vous pourrez gérer cela dans les charges (tolérance légale).
Pour de la location saisonnière, cela gêne encore moins.
La division officielle vous oblige donc à attribuer une place de parking par logement. Ceci uniquement si votre municipalité vous l’oblige.
Vous avez donc la division officieuse qui peut rentrer en compte mais cela dépend bien évidemment de votre projet à long terme (revente, système d’exploitation prévu…).
Toutes ces astuces sont réunies dans une grosse formation « Travaux et Division » complète, avec pleins de vidéos concrètes et tous les documents dont vous avez besoin pour faire une division.
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