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Les immeubles de rapport feraient les meilleurs placements. Entre des mains avisées ou expertes, un immeuble de rapport devient une vraie machine à sous bien rodée. Devenir un rentier notoire implique d’ailleurs de prendre des risques comme investir dans un ou plusieurs immeubles de rapport.
La rentabilité d’un immeuble de rapport se calcule au préalable. Afin de faire un placement réussi, le calcul de la rentabilité est de mise. Les chiffres obtenus après calculs sont de bons indicateurs. Veiller à respecter quelques règles avant d’investir permet aussi d’augmenter la rentabilité d’un immeuble de rapport.
I) L’immeuble de rapport permet une bonne rentabilité
II) Qu'est-ce qu’une bonne rentabilité ?
III) Calculer la rentabilité d’un immeuble de rapport
IV) Les conditions d’une bonne rentabilité
a) Éviter les grandes villes
b) Il faut négocier le prix
c) Choisir les immeubles à rénover ou à améliorer
V) Comment trouver un immeuble de rapport rentable
a) Trier les annonces
b) Engager un chasseur immobilier
VI) Quel bail pour rentabiliser un immeuble de rapport
a) Le bail long
1) Logements de différentes tailles
2) Habitations et bureaux
3) Bureaux et boutiques
b) Bail court
1) Habitations pour étudiants
2) Logement pour voyageurs d’affaires
3) Logement de vacances
La rentabilité est le ratio entre les gains et les couts. Ce ratio se calcule en pourcentage. La rentabilité indique la réussite ou la faillite d’un projet de location immobilière. Un immeuble de rapport qui est un bâtiment composé de plusieurs zones que l’on peut mettre en location permet une bonne rentabilité. Déjà, ces bâtiments permettent de percer plusieurs loyers en un seul lieu. Ensuite, les propriétaires avouent être plus intéressant, rentable et faciles d’entretenir un seul bâtiment que d’être rentier pour plusieurs maisons. Chasser des biens rentables dans plusieurs emplacements peut aussi par contre être intéressant.
Une bonne rentabilité correspond à un ratio entre les gains (loyers) et les couts (prix du mobilier, frais divers, impôt, etc.), dépassant les 5 %. Les investisseurs dans ce domaine estiment même plus intéressant de faire une rentabilité de 7 % au minimum. Dans certains cas, il est même possible d’avoir une rentabilité de 10 % à 14 %. Pour arriver à un tel chiffre il faut mettre à profit toutes les opportunités comme : l’emplacement de l’immobilier, son cout, les abattements fiscaux, les travaux réalisés sans ouvriers, etc.
Pour calculer la rentabilité brute d’un immeuble de rapport, on applique cette formule :
· Loyer sur 12 mois / cout du bien x 100.
Exemple : Un immeuble de rapport acheté à 400.000 € et qui rapporte 3 000 € par mois est rentable à 9%. Il est bien possible d’acheter un immeuble de rapport à ce coût et de trouver ce chiffre en rentabilité brute.
Pour trouver la rentabilité nette, appliquez la méthode Larcher. Il s’agit de reprendre la formule précédente, mais en ne prenant en compte que 9 mois de loyer. Le fait est que le scouts annuels amputés au loyer de 12 mois correspondent à 3 mois de loyer. Le calcul de la rentabilité nette vous permet de connaitre la performance de vos loyers par rapport à ce que vous avez investi en argent et en temps. Reprenant donc l’exemple précédent voici la rentabilité nette de l’immeuble de rapport de 400 000 € :
· 3 000 € x 9 = 27 000 € (loyer sur 9 mois).
· 27 000 € / 400 000 € x 100 =6.75 % (rentabilité nette)
La bonne rentabilité de votre immeuble de rapport dépend de plusieurs critères dont notamment son emplacement. Si certains investisseurs courent par exemple dans les grandes villes pour investir, plusieurs experts estiment qu’il y a mieux ailleurs ! Le prix du bien et son état influencent également sa rentabilité, il faut y penser.
Les grandes villes permettent peut-être de trouver des locataires rapidement. Les vacances de logement seraient aussi amoindries dans les grandes villes. Par contre, les villes sont saturées et la concurrence peut être rude ce qui implique des taux de loyer assez bas pour des prix de mobilier élevés. Choisissez les zones localisées à proximité des grandes villes, desservies parles moyens de transport en commun.
Acheter à petit prix permet naturellement d’avoir une bonne rentabilité. De ce fait, négociez toujours le prix des bâtiments locatifs que vous acquérez. Dans le cas d’un immeuble de rapport, la négociation est encore plus importante. Vous pouvez espérer de faire baisser le prix d’un immeuble de rapport en argumentant sur son état lors de la négociation. Chassez également les immeubles de rapport qui n’ont pas fait de vente depuis un moment pour avoir une réduction de prix. Acheter auprès des séniors qui se retirent après des années de rente pourrait aussi être intéressant.
Les immeubles à rénover sont toujours moins couteux, mais peuvent être plus rentables dans le temps. Les rénovations permettent d’ailleurs d’améliorer les points de confort d’un immeuble comme les isolations des murs, du toit, et du sol. Les immeubles à rénover coutent moins cher, mais intéressent beaucoup les locataires après rénovation.
En bref, pour avoir une bonne rentabilité sur un immeuble de rapport, il faut investir dans un lieu où la concurrence est modérée. Misez aussi sur la négociation et sur les bâtiments à rénover.
La qualité du produit détermine la réussite d’un investissement. En investissement immobilier, il faut miser sur le bon bâtiment pour devenir rentier. Soyez sélectif, sachant que le rendement du locatif dépend de la satisfaction des locataires. Dans le cadre des immeubles contenant plusieurs lots de logements, il faut miser sur les critères généraux de confort de vie.
On s’enquiert de ce type d’information enquêtant directement auprès du propriétaire. Si le temps vous manque, ou si d’autres contraintes vous empêchent de le faire, passez les annonces en revue, ou engagez un chasseur immobilier.
Les annonces immobilières ne communiquent pas tout. Par contre, avant l’achat d’un immeuble à loyer, faire le tri dans les annonces a ses avantages. Un investisseur adopte cette stratégie pour affiner son choix et pour éviter les détours inutiles dans la ville d’investissement.
Pour cette étape, considérez les annonces dans les journaux, celles postées dans les lieux publics et celles publiées sur le web.
Engager un chasseur d’appartements permet aussi de découvrir les meilleures possibilités d’immeuble à loyer. Les chasseurs d’appartements connaissent le potentiel locatif de la plupart des bâtiments en location dans leur zone d’activité. Les investisseurs font appel à ces chasseurs d’appartement pour garantir le rendement de leur investissement immobilier.
Cette stratégie est très utile pour la recherche des bâtiments à loyers, sachant qu’un chasseur immobilier est chargé d’enquêter en profondeur sur toutes les pièces des bâtiments convoités. Ensuite, c’est la méthode de recherche le moins chronophage pour l’investisseur.
L’achat de lots de logement et d’appartements pour investir dans le locatif nécessite une bonne réflexion sur le type de bail qu’on choisira. Comme il faut rentabiliser l’achat, il faut analyser la fréquence des loyers, les dépenses, et le mode de gestion.
Le bail détermine les éléments cités ci-haut. L’investisseur aura notamment le choix entre un bail long ou un bail court.
La location à bail long est un investissement intéressant pour percer des revenus réguliers. Faire des investissements immobiliers en immeuble à loyer en choisissant les baux longs peut être très lucratif d’ailleurs. En éloignant tout risque de vacances de logements et en choisissant bien les locataires, on peut percer un montant mensuel très intéressant avec ce type de bail. Voici les possibilités :
Mais les types de surface jouent un rôle important et parfois trop peu pris en compte :
- Maisons et grandes surfaces : le schéma familial est souvent le plus représenté pour louer ce type de surface. Ce sont donc des profils plus stables. L’enveloppe de travaux sera donc peu importante à la sortie des lieux. Moins risqués, mais moins rentable au vu des loyers exercés. Attention aux colocations, la sélection des dossiers sera une étape importante afin de minimiser les risques de dégradation et nuisances sonores.
- 2/ 3 pièces : ces logements proposent un entre deux sur les frais engagés et vacance locative. Le risque est divisé, mais la rentabilité également.
- Studio et T1 : les petites surfaces permettent un loyer plus élevé. Mais cela sera sans compter les vacances locatives et turnover plus importants. Le risque est plus élevé, mais la rentabilité également, compensant le risque.
Mettre en location des lieux d’habitation et des bureaux permet d’éloigner le risque de vacances. C’est un investissement immobilier à bail long qu’on peut faire dans une ville à quartiers d’affaires. Les revenus perçus en bail long sur les bureaux sont toujours élevés.
Si votre achat a atteint des sommets auxquels vous n’avez pas pensé, en raison des travaux et des différents frais de charge, optez pour le bail long d’habitations et de bureaux.
Investir un immeuble de rapport en locatif pour les bureaux et les boutiques est aussi une bonne idée. C’est un investissement immobilier de grande envergure. Si vous avez la possibilité de faire l’achat d’un immeuble à loyer dans un quartier d’affaires, choisissez cette option d’investissement. Le bail long pour les bureaux et boutiques offre un rendement avantageux.
Si vous avez choisi un quartier estudiantin ou touristique, optez pour les baux courts. L’achat immobilier dans ces quartiers prédestine toujours le propriétaire à des avantages en baux cours. Les revenus dans le marché touristique et le marché estudiantins sont plus rentables dans le locatif.
La chambre locative est une excellente idée d’investissement pour les étudiants. Avec un immeuble à loyer vous pouvez faire mieux qu’une chambre locative. Investissez dans un appartement à céder en colocation. Les appartements et les studios séduisent toujours les étudiants. Les lots de chambres et de pièces à sanitaires en commun sont aussi une bonne idée.
Pour renflouer votre caisse après les travaux, investissez des lots de pièces et chambres en habitations pour voyageurs d’affaires.
Un projet locatif dans une ville touristique rentabilise un immeuble à loyer. Ces baux courts obtenus avec les lots de pièces et de studios vous apprennent à devenir rentier avec une gestion plus rigoureuse. Ce projet engage à des travaux assez conséquents. Mais l’achat est facilement rentabilisé.
Je vous laisse vous rediriger vers la page du site LeBienRentable pour qui des chasseurs salariés dénichent des biens allant de 7%à 25% de rentabilité ! Cliquez ici !
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