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Pour un rentier, le choix entre LMNP et Pinel peut s’avérer contraignant. Avec un minimum d’information cependant trouver un dispositif rentable pour régir son patrimoine est un jeu d’enfant. Investir en Pinel ou investir en LMNP, il y va d’une question de préférence et d’avantages. En investissement immobilier, il faut toujours considérer les avantages en plus des facteurs de rentabilité.
I) Le dispositif LMNP
a) Les conditions pour avoir le statut LMNP
b) Les avantages fiscaux
c) Le remboursement de la TVA
II) Le dispositif Pinel
a) Les avantages fiscaux
b) Des conditions contraignantes pour un investissement rentable
III) Les critères pour choisir entre Pinel et LMNP
IV) Le choix entre LMNP et Pinel
Le dispositif LMNP ou Loueur Meublé Non Professionnel est plus précisément un statut. Il s’agit de louer un bien immobilier où sont déjà fournis les meubles nécessaires aux conditions de vie du locataire. C’est un investissement immobilier rentable pour les propriétaires possédant une maison plain-pied ou voulant profiter d’avantages fiscaux (50% d’abattement si vos recettes locatives sont inférieures à 23 000€).
Pour obtenir le statut LMNP il faut déjà incorporer dans le bien loué les meubles nécessaires à la vie quotidienne. La chambre à coucher doit avoir un lit, un meuble de rangement pour les habits, une table de travail et deux chaises au minimum. La cuisine devrait aussi être équipée. Le LMNP ne doit pas percer un loyer de plus de 23 000 € par an sous risque de passer en Loueur Meublé Professionnel (LMP).
Comme dit précédemment, avec un statut LMNP vous pouvez choisir un régime d’imposition micro-bic pour un abattement fiscal de 50 %ou un régime réel pour déduire toutes vos charges. Si vous choisissez le régime micro bic pour faire de la défiscalisation vous aurez un avantage partiel. Pour le régime réel, il est possible de faire une défiscalisation totale, mais ce régime implique de traiter avec un expert comptable.
Choisir d’investir en LMNP c’est aussi se donner la chance de récupérer sa TVA. Il s’agit ici d’une restitution des 16 % du prix de l’immobilier. Mais attention, pour cela, il faut avoir choisi d’acheter dans le but d’une location meublée. Il faut aussi dans ce cas proposer des services supplémentaires aux locataires à l’exemple de la blanchisserie ou du transport. Mais encore, il est nécessaire d’indiquer que le statut sera gardé pendant 9 ans et que le bâtiment ne sera revendu qu’après 20 ans.
Le dispositif Pinel est une loi qui permet une défiscalisation. Ce dispositif fonctionne pour les logements neufs ou en état d’achèvement au moment de l’achat. Ensuite, il est nécessaire de faire louer le logement dans les 12 mois qui suivent l’achèvement total de l’habitation. Le dispositif pourrait être un bon choix avec un immeuble de rapport par exemple.
En dispositif Pinel, le bailleur a droit à un abattement fiscal en fonction du nombre d’années d’engagement. Si l’habitation est louée pour 6 ans, l’abattement est de 12 %. Pour un engagement de 9 ans, on adroit à une réduction de 18 % et si on s’engage pour 12 ans, la réduction est de 21 %.
Le dispositif Pinel engage à des conditions contraignantes comme l’achat du neuf ou du rénové. Ensuite, il faut acheter dans une zone dédiée au Pinel. Il est aussi exigé de respecter un loyer plafond de 15€ le mètre carré en moyenne. Autre chose, il faut que l’habitation ait une performance énergétique respectant les normes en vigueur. Dans tous les cas, les abattements fiscaux que permet le dispositif Pinel rendent l’investissement plutôt rentable.
Que faut-il pour une rentabilité garantie : investir en Pinel ou en LMNP ? Avant de vous lancer, calculez la durée à laquelle vous pouvez vous permettre de traiter avec l’investissement. Pensez également à vos priorités d’investissement.
Si vous voulez investir pour revendre après 20 ans seulement, vous pouvez choisir le dispositif LMNP. Dans ce cas de figure, vous allez pouvoir rentabiliser l’immeuble pendant un moment tout en récupérant votre TVA. C’est un bon choix pour préparer sa retraite par exemple.
Pour investir sur une durée maximale de 12 ans pour ensuite habiter dans le logement, le dispositif Pinel est conseillé. C’est ce qui se fait quand on compte déménager dans la zone de l’investissement pour plus tard. Le but est de percevoir le loyer et de profiter des abattements fiscaux.
Entre LMNP et Pinel le choix est à orienter vers LMNP pour un projet lointain de revente et vers Pinel pour un projet d’occupation future. Le fait est qu’en Pinel la revente sera concurrentielle en raison de la localisation. En LMNP par contre, les baux réussis séduiront les acheteurs.
Pour choisir entre LMNP et Pinel dans tous les cas, il faut prendre en compte toutes les priorités. Pensez à ce que vous êtes prêts à accepter et honorer en termes de conditions.
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