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Le LMNP ou Location Meublée Non Professionnelle est un statut attractif. Les avantages de cet investissement sont rapidement palpables. On en accorde notamment l’avantage fiscal.
En plus de la fiscalité intéressante, l’investissement locatif meublé présente d’autres avantages. Si l’abattement fiscal est une priorité pour plusieurs rentiers par exemple, pour avoir un investissement rentable la facilité de gestion est également à considérer.
Prenez en compte tous les avantages du bien à louer au lieu de vous focaliser uniquement sur les impôts. Ceci s’avère encore plus important pour un premier investissement locatif. Alors, quels sont réellement les avantages d’un LMNP ?
I) Qu'est-ce que le LMNP ?
II) Comment devenir LMNP ?
III) Les avantages fiscaux d’un LMNP
a) Régime fiscal forfaitaire
b) Régime fiscal réel
IV) Les autres avantages du LMNP
V) Le LMNP, avantageux pour qui ?
Le LMNP est un statut désignant un propriétaire bailleur de bâtiment meublé mis en location. Ce statut est octroyé pour encourager le marché de la location immobilière. Le bailleur LMNP peut exploiter : les logements (maison, appartement, studio, chambre d’hôte, gîtes à la campagne, etc.), les résidences touristiques, les résidences pour séniors, étudiants ou voyageurs en classe business.
Le bail du LMNP concerne premièrement une zone de 9m² et plus. Le logement doit ensuite contenir les meubles de fonction habituels : lit, chaises et table, armoire ou dressing, coiffeuse, meubles de rangement pour la cuisine, cuisinière, etc.
Très important : le statut de LMNP est octroyé si l’entreprise locative représente moins de 50 % des revenus annuels du bailleur. Dans le cas contraire, il faudra basculer dans le statut LMP.
Il faut se rendre au Centre de Formalités des Entreprises qui est une branche de la Chambre de Commerce et de l’Industrie pour aviser de la mise en place d’un marché locatif meublé. Vous allez y remplir le formulaire POI à adresser au Greffe du tribunal de Commerce pour avoir votre numéro de SIRET.
Avec un statut de LMNP, on jouit de quelques exonérations d’impôt selon qu’on choisisse un régime fiscal forfaitaire (micro-BIC) ou un régime fiscal réel. Il faut aussi rappeler qu’une réduction d’impôt plafonnée à 11 % est accordée aux propriétaires bailleurs qui ont acquis un bâtiment fraichement construit, presque achevé, ou en rénovation. Quoi qu’il en soit, investir dans l’ancien permet d’exploiter un marché déjà rodé. Pour les avantages fiscaux, voici ce qu’il faut savoir :
Le régime forfaitaire est valable si le revenu locatif annuel du bailleur ne va pas au-delà de 32 100 €. Ce régime fiscal s’applique à la moitié du revenu locatif. Dans ce cas de figure, on profite d’une déclaration d’impôts allégée, mais on ne peut plus déduire les charges.
Avec un régime fiscal réel, il faut déclarer la totalité de la recette annuelle. Ensuite, il faudra déduire toutes les charges et les sommes qui ont été investies dans la mise en marche de l’investissement. Il est possible d’avoir un abattement fiscal de plus de 50 % avec ce régime fiscal.
Le statut de LMNP permet de récupérer la TVA. Cette récupération est possible lorsque la location a duré plus de six mois et si le bailleur met à disposition, au minimum 4 services à se locataires. En d’autres termes, le bailleur devrait proposer des services tels que : blanchisserie, restauration, ménage, etc.
Ensuite, avec un LMNP, on peut déléguer la gestion à un gestionnaire. Ceci est notamment possible si le bâtiment investi est une résidence de service.
Toujours dans le cadre d’une résidence de service, la continuité des loyers est assurée. Donc, le bailleur peut se constituer un bon matelas financier.
D’une manière ou d’une autre, le LMNP est un dispositif avantageux. Un bail court et discontinu permet de percer des loyers élevés tout en préservant les infrastructures. Un bail plus long et renouvelé rapidement assure cependant un revenu stable (et assure donc une certaine rentabilité pour le meublé).
Si vous investissez dans un bâtiment neuf, vous allez avoir la cote auprès des agences immobilières. Vous aurez donc plus de facilité à trouver des locataires de confiance. Aussi, vous allez pouvoir indiquer un loyer plus élevé en raison du bon état de votre bâtiment.
En investissant dans un bâtiment qui a déjà été mis sur le marché de la location meublée, vous avez l’avantage d’une clientèle habituée. Votre prospection est déjà sur la bonne voie.
En somme, le statut de LMNP apporte son lot d’avantages à toutes les catégories de propriétaires bailleurs. Bien entendu, il faut choisir le bon régime fiscal, et miser sur un secteur porteur pour un investissement réussi. Si les avantages sont évidents en LMNP, il revient au bailleur de faire une étude de marché sérieuse.
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