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Mettre en location un bien immobilier meublé est un investissement laissant choix à deux statuts. Le propriétaire peut mener son activité sous le statut de LMP ou LMNP ; lequel de ces deux statuts choisir ? Quel est le statut le mieux approprié à votre cas pour investir ?
Laissez-vous guider en considérant chaque régime fiscal associé à chaque statut. La fiscalité n’est pas le seul critère à considérer. Tenez compte également des possibilités de réduction de taxes en cas de revente. Les impôts annuels de vos activités rémunératrices sont aussi à considérer.
Si vous avez également récemment pensé au choix entre LMNP et Pinel, lisez ce minidocument avant de reconsidérer votre choix. En prenant connaissance des avantages du LMP, il se peut que vous changiez d’avis. Dans tous les cas, le statut LMP et le statut LMNP présentent beaucoup plus d’avantages.
I) Qu’est-ce que le statut LMP ?
II) La fiscalité du statut LMP
a) Les charges déductibles en IR et IS
III) Qu'est le statut LMNP ?
IV) La fiscalité du statut LMNP
a) Le régime micro BIC
b) Le régime fiscal réel
V) Pourquoi choisir le statut LMP ?
VI) Pourquoi choisir le statut LMNP ?
VII) Quel statut choisir en fonction de quel cas ?
Le statut de LMP ou Loueur en Meublé Professionnel est un statut juridique en tant que bailleur. Le propriétaire portant ce statut se professionnalise dans son activité de loueur en meublé. Dans ce cas de figure, il doit s’inscrire en tant que professionnel au Registre du Commerce et des Sociétés.
Le LMP est un statut permettant de louer son bien immobilier dans le but de percevoir plus de 23 000 euros de loyer annuel. C’est l’investissement immobilier à privilégier pour ceux qui désirent majoritairement vivre de leur rente. D’ailleurs, les revenus de la location doivent dépasser l’ensemble des revenus du foyer fiscal pour pouvoir prétendre à ce statut.
En LMP, l’investisseur peut choisir de mettre son bien à disposition de locataires classiques, d’étudiants, de voyageurs d’affaires ou de touristes. Il revient au propriétaire de déterminer le secteur qu’il désire exploiter. La décision se fait souvent en fonction de la localisation du bien, et de son potentiel locatif.
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La fiscalité du statut LMP dépend déjà du secteur exploité par le propriétaire. Si ce dernier décide de faire de la location saisonnière et cible les vacanciers et touristes, il s’acquitte d’une fiscalité para-hôtelière. Les différents services relatifs au secteur du tourisme influencent cette position fiscale de l’investisseur. En prenant ce statut fiscal, le propriétaire ne paie plus d’impôts sur la fortune immobilière.
Ensuite, en LMP, le propriétaire a le choix entre trois statuts fiscaux : le micro-BIC, l’impôt sur les revenus (IR) et l’impôt sur les sociétés (IS). Chaque statut possède ses avantages et ses failles. Le choix entre l’un ou l’autre de ces statuts dépend des dispositions du propriétaire à s'acquitter de ses impôts. Voici ce qu’il faut connaître sur ces trois statuts d'imposition en LMP :
En choisissant le statut du micro-BIC, le propriétaire jouit d’une exonération forfaitaire d’impôts de 50 %. C’est un statut avantageux si le bien mis en location est en bon état et permet de percevoir des revenus relativement importants. Si le cashflow est toujours positif, en effet le secteur hôtelier est un bon investissement pour le LMP.
Concernant l’impôt sur le revenu et l’impôt sur les sociétés, ces statuts permettent au LMP d’avoir une exonération sur les charges. L’impôt sur les revenus nécessite de déclarer les revenus comme bénéfices industriels et commerciaux. Quant à l’impôt sur les sociétés, il implique de déclarer ses revenus par la voie du formulaire n°2065-SD.
A voir aussi > "Comprendre la fiscalité du LMNP"
L’exonération d’impôts pour l’IR et l’IS concerne les dépenses faites dans la rénovation et la maintenance des biens mis en location. Assurez-vous de garder les factures. Ensuite, l’exonération s’applique aux frais du notaire et aux frais de constitution de dossier. Les impôts locaux sont également déductibles.
Il est également possible de déduire de l’IR et de l’IS l’amortissement du bien entre 5 et 10 ans. L’amortissement s’élève dans ce cas de figure à 10 % ou 20 %. Cette possibilité de déduction est très importante pour les investisseurs, sachant qu’un projet est toujours sujet à amortissement. Sans la politique de déduction d’impôts, l’amortissement n’est pas valorisé.
Le statut de LMNP s’applique si les recettes annuelles du bien mis en location sont inférieures ou égales à 23 000 euros. Pour obtenir le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel, il faut faire une demande en ligne du formulaire Pol. Cette demande se fait pendant les 15 jours après avoir déclaré son activité.
Pour prétendre au statut LMNP les revenus locatifs ne doivent pas dépasser 50 % des revenus du foyer fiscal. Les investisseurs achètent un bien neuf ou ancien pour œuvrer dans ce secteur. Les avantages du LMNP restent les mêmes dans les deux cas. Seulement le neuf est plus confortable et l’ancien permet de trouver un locataire plus rapidement.
Dans les deux cas, il faut meubler la maison avec les fournitures et les mobiliers dont les locataires auront réellement besoin. Il existe une liste officielle dressée par le gouvernement pour cela. En général, il s’agit des mobiliers fondamentaux comme le lit, la table, les chaises, et les mobiliers de rangement. Quelques fournitures de cuisine sont aussi inscrites dans la liste. Il est bon de rappeler que cette liste s’applique autant au statut de LMNP qu’au LMP.
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La fiscalité du statut LMNP laisse deux choix au propriétaire : le micro BIC et le régime réel. Chacun de ces régimes permet une déduction fiscale. Ceux qui entrent pour la première fois dans le secteur de l’investissement immobilier devraient mieux se renseigner sur ces deux régimes fiscaux. Le fait est qu’il est possible de réellement rentabiliser son bien en optant pour le LMNP que ce soit avec le régime micro BIC ou le régime réel.
Le micro BIC est accordé si le LMNP perçoit moins de 70 000 euros de revenu par an. Le régime micro BIC permet un abattement forfaitaire de 50 %. Tous les frais et charges liés au fonctionnement de l’investissement sont pris en compte. Une déduction partielle des charges n’est plus possible.
Le choix du micro BIC est intéressant si les charges liées à l’investissement sont légères. Un propriétaire qui a fini de rembourser son prêt immobilier peut par exemple choisir cette fiscalité.
Pour ce régime fiscal, il faut déclarer entièrement les revenus de l’investissement. Le but est de pouvoir en déduire les charges et les frais. Les investisseurs en LMNP choisissent le régime fiscal réel si l’investissement engendre des frais et charges élevés. C’est le meilleur choix de régime fiscal LMNP si les dépenses liées à l’investissement dépassent 50 % des revenus.
Le régime fiscal réel donne droit à une déduction des déficits sur une période de 10 ans. C’est notamment pour cette raison qu’il est plus intéressant d’y adhérer si l’on fait plus de dépenses que de recettes les premières années d’investissement. L’abattement fiscal en régime réel permet des économies et de redresser par la même occasion un cash flow qui bascule vers le négatif.
Nombre d’avantages découlent du statut de LMP. La seule possibilité de déclarer ses impôts en régime réel est l’un de ses plus grands avantages. Ensuite, le statut LMP tire son avantage de cette possibilité d’imputation d’impôts en cas d’insuffisance des revenus. Plusieurs investisseurs sont contraints d’abroger leur entreprise en raison de ces cas d’insuffisance.
Quand on a choisi le statut LMP on a la possibilité de déclarer le déficit pour un report sur une assez longue période. De plus, si le bien investi fait l’objet d’une acquisition de moins de 2 ans, l’investisseur a le droit à une taxation de plus-value en BIC. Pour un investissement de plus de 2 ans, la plus-value est rattachée aux amortissements déjà déduits. Le reste est imposé à hauteur de 16 %.
Le LMNP présente également ses avantages. Le plus évident des bénéfices à en tirer est la facilité d’intégration. Les investisseurs peuvent facilement adhérer au LMNP quelle que soit l’envergure de leur projet. Le plus important est de respecter le plafond de loyer annuel de 23 000 EUR. Autrement, il ne serait pas possible d’y adhérer.
Il faut mentionner que la seule nécessité réglementaire pour intégrer le statut LMNP est le formulaire POI. En souscrivant à ce statut, l’investisseur possède plein droit sur son en activité. En d’autres termes, il peut décider à tout moment de se retirer du secteur. Par contre, il doit respecter le bail en cours avant de décider de quoi que ce soit.
Les deux statuts peuvent être intéressants aussi bien dans l’investissement neuf que dans l’investissement ancien. Les avantages permis par les deux statuts profitent à tous les investisseurs d’ailleurs. Seulement, avant d’opter pour l’un des deux statuts il faudra vérifier ses possibilités financières.
En LMP, l’investissement est axé sur des services professionnels. La qualité du bien et des services proposés dans la location rejoignent les exigences des locataires. Dans ce cas de figure, l’investissement pécuniaire est plus important. Il faut allouer un budget plus important dans l’ensemble de l’investissement pour atteindre toutes les nécessités.
En LMNP, ce n’est pas tant que l’exigence est moindre. Respecter l’exigence des locataires est un moteur pour l’investissement. Par contre, en LMNP, le propriétaire se limite à la mise à disposition de son bien. Des charges sont incluses dans l’investissement, mais ces dernières ne sont pas aussi lourdes que dans le cas du LMP.
Ainsi, si vous avez un budget restreint, investissez plutôt dans le LMNP. Un rentier baigné dans le secteur depuis des années trouvera son bonheur dans le statut LMP.
Investir dans un bien immobilier meublé est très attractif dans les zones estudiantines et les quartiers d’affaires. Les possibilités sont également alléchantes dans les régions touristiques. Si votre bien est localisé dans l’une de ces zones, prenez le temps de comprendre les statuts LMNP et LMP avant de vous lancer.
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