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Vous envisagez de faire de la location meublée longue durée mais vous vous demandez si c’est rentable ? C’est la question cruciale à se poser avant de se lancer dans cette aventure. Alors, mettre en location une maison ou un appartement meublé peut être rentable si l’investissement est bien pensé.
Effectivement, des facteurs personnels définissent en partie la rentabilité d’un bien locatif qu’il soit meublé ou non. Ensuite, il faut miser sur quelques techniques de rentier pour faire des recettes significatives à chaque fin de bail. Alors, en quoi la location meublée peut être rentable ?
I) Le principe de la location meublée
II) Qu'est-ce qui définit la vraie rentabilité d’un immobilier locatif ?
III) Pourquoi la location meublée longue durée est rentable ?
a) La fiscalité est intéressante
b) On peut fixer un loyer élevé
c) Les baux sont plus courts
IV) Les statuts du loueur en meublé
a) LMP
b) LMNP
V) Pourquoi la location meublée longue durée ?
VI) Comment rentabiliser la location meublée longue durée ?
a) Trouvez un bon emplacement
b) Choisissez des locataires sérieux
c) Améliorez votre bien
On parle de location meublée quand l’appartement mis en location contient les meubles nécessaires au bon déroulement de la vie quotidienne des locataires. Vous devez meubler l’appartement en respectant la liste légale dédiée à cet effet au risque d’être requalifié comment une location vide. En règle générale, dans une maison à louer meublée, il faut de la literie, une table à manger avec des chaises, un four (ou micro-onde), un réfrigérateur avec une partie congélation, des ustensiles de cuisine et du mobilier de rangement. Comme il faut toujours s'assurer que l'investissement immobilier soit rentable, le propriétaire peut rajouter quelques meubles utilitaires à la liste.
Le principe de la location meublée repose sur le fait que le locataire ne ramène plus de meuble lorsqu’il emménage.
Le but de tous les investisseurs est de rentabiliser leur investissement. Quand on investit dans l’immobilier locatif, on espère donc réaliser un bon chiffre d’affaires parce qu’on met en location un logement déjà meublé.
Il faut se rappeler que la rentabilité réelle d’un immobilier ne dépend pas de la manière dont on le démarche au fil du temps. Pour avoir un bon chiffre d’affaires, il faut déjà trouver un bien rentable. Le prix d’acquisition du bien, son état et son emplacement restent les seuls critères qui définissent sa rentabilité.
Même s’il faut savoir choisir le bien à investir pour gagner avec la location meublée, plusieurs avantages sont à tirer de ce marché. En effet, la location meublée longue durée est rentable si on regarde les possibilités d’abattement fiscal, la valeur du bien, et la durée des baux.
En matière de fiscalité, la location meublée longue durée peut être soumise à un régime forfaitaire ou à un régime de déclarations des charges au réel. Avec un régime forfaitaire, vos impôts sont déduits des 50 % de vos gains annuels. Vous avez droit à un abattement fiscal avec ce régime en déclarant toutes vos charges.
Si vous choisissez un régime fiscal avec une déclaration réelle de vos charges, votre imposition s’applique au total de votre chiffre d’affaires annuel. Seulement, vous avez aussi la possibilité d’avoir un abattement fiscal important. La déclaration des charges incluant celles qui sont les plus lourdes va amortir l’investissement dans le temps.
Un logement locatif meublé vaut toujours plus cher qu’un logement vide. Toutefois, vous devez prendre soin de choisir des meubles de bonne qualité pour aménager le logement. Le style, le raffinement et le bon goût jouent un grand rôle ici. Donc, quand on veut valoriser son patrimoine et réussir son premier investissement locatif, il faut bien aménager son logement locatif meublé.
Les locataires en meublé restent entre 9 à 12 mois dans leur logement. Dans le contrat de bail, vous pouvez mentionner la possibilité de renouvellement dès achèvement du contrat sur 9 ou 12 mois. Le locataire choisi donc s’il veut reprendre le contrat de bail ou non.
Quoi qu’il en soit quand les baux sont courts, vous courrez moins de risque d’impayé. Un bail plus court vous permet aussi de remanier vos façons de faire. En effet, à la fin de chaque contrat, vous pouvez procéder à quelques renouvellements de meuble ou de configuration pour mieux attirer d’autres locataires.
Pour louer un lieu d’habitation équipée, il faut choisir entre deux statuts : LMP ou LMNP. Le choix entre ces deux statuts se fait en fonction de plusieurs paramètres. Le bailleur peut toutefois faire son choix en tenant compte principalement de ses possibilités financières, et de sa capacité de gestion. Entrons dans les détails.
Le statut de LMP ou de Loueur Meublé Professionnel est attribué au bailleur qui perçoit plus de 23 000 euros de loyer par an. Ce statut lui donne droit à deux types de fiscalité : régime en microbic et régime réel. Le plus avantageux entre les deux régimes fiscaux est le régime réel si le LMP prend en charge un investissement de grande envergure.
Le LMP est un statut que l’on conseille notamment aux bailleurs qui investissent dans le but de devenir rentier. C’est le meilleur statut à choisir quand on a un gros budget d’investissement.
On peut choisir de louer un bien déjà équipé sans pour autant prendre un statut professionnel. Dans ce cas de figure, il faut choisir le statut de LMNP. La seule règle pour bénéficier de ce statut est de percevoir un loyer mensuel maximum de 23 000 euros.
Le statut en LMNP permet au propriétaire de faire de la location meublée en toute légalité. Par contre, il est libéré des contraintes de durée d’activité. En effet, le propriétaire peut retirer son bien du marché quand il le désire, sans pour autant compromettre le bail en cours.
La location meublée est rentable sachant que le bailleur a le droit de fixer un loyer plus élevé qu’en non meublé. Par contre, il faut respecter le plafond annuel selon le statut choisi. En location meublée, le bien est mis à disposition sur une durée courte ou longue.
La location de courte durée concerne la location de chambre, appartement, pièces de vie et de services aux vacanciers ou voyageurs d’affaires par exemple. Les locataires ne sont que de passage dans ces cas de figure.
La location de longue durée consiste à mettre son bien à la disposition d’étudiants en colocation ou vivants seuls. Les professionnels qui sont en voyage d’affaires de longue durée constituent également une catégorie de locataires intéressants.
Louer son bien meublé sur une durée plus longue est plus rentable, sachant qu’on touche un loyer sur une durée plus longue également. Les risques de vacances sont d’ailleurs moindres quand on investit sur la location longue durée.
Pour rentabiliser un bien déjà équipé en location longue durée, il faut considérer la qualité des locataires. Il faut également bien choisir son lieu d’implantation. Le bien devrait aussi être d’un attrait supérieur pour les demandeurs. Un bien immobilier se loue plus facilement quand il présente tous les critères demandés par la catégorie de locataires visés.
Investissez dans les régions les plus propices à la location meublée longue durée. En d’autres termes, investissez dans les régions estudiantines et dans les quartiers d’affaires. Vous ferez de meilleures recettes dans les quartiers étudiants toutefois. Vous pouvez aussi vous implanter en périphérie au lieu de faire concurrence aux bailleurs de la grande ville.
Si vous visez les étudiants parisiens par exemple, vous n’êtes pas obligé d’acquérir un bien à Paris. Investissez en périphérie, ce sera moins cher à l’achat. Vous aurez également des chances d’attirer plus de locataires.
Vous avez le droit d’exiger d’avoir des locataires sérieux. Les loyers sont vos revenus, vous pouvez vous montrer exigeant concernant la ponctualité et le sérieux de vos locataires. Vous pouvez demander des documents qui justifient la possibilité de vos locataires de vous payer à temps.
Sentez-vous libre de rayer de la liste les locataires qui ne correspondent pas aux profils que vous recherchez. Vous ne pouvez rentabiliser votre bien meublé sur la longue durée si vous ne prenez pas des locataires capables de remplir leur part du contrat.
Bonifiez les lieux pour attirer le maximum de locataires. Équipez la maison avec des fournitures et des meubles au design chaleureux et accueillant. Faites le nécessaire pour renforcer l’isolation thermique et phonique du bien. Les locataires sont plus enclins à payer plus s’ils sont mis dans un logement bien isolé.
Ensuite, n’oubliez pas de renforcer la sécurité des lieux. Vos futurs locataires doivent se sentir en sécurité dans l’appartement, le studio ou la chambre que vous leur proposez dès même la visite des lieux.
En somme, une location meublée de longue durée (9 à 12 mois reconductibles) est rentable. La rentabilité du bien va dépendre de son emplacement, son état et son prix d’acquisition. L’investissement accroît sa rentabilité quand vous choisissez le bon régime fiscal, et le bon aménagement intérieur.
Si vous voulez en savoir plus sur la fiscalité en meublé, cliquez ici !
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