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Prenez le temps de suivre des conseils avisés avant de vous lancer dans des projets d’investissement immobilier (connaissez-vous le CPF ?). En effet, faire un bon investissement immobilier et obtenir un rendement satisfaisant impliquent une bonne réflexion. Que ce soit pour son premier investissement ou pour un 10ème projet, les paramètres à prendre en compte restent les mêmes.
À la base, il faut éviter de se faire dépouiller, et faire en sorte de rentabiliser le bien au maximum. Que vous ayez opté pour l’effet de levier pour investir ou non, votre but est d’avoir un rendement positif. Nos 5 conseils pour faire un bon investissement immobilier peuvent vous aider dans ce business.
I) Considérer les paramètres essentiels pour éviter de perdre de l’argent
a) Sélectionner un bon emplacement
b) Acheter en dessous des prix du marché
c) Penser rentabilité et chiffre plutôt que coup de cœur
d) Penser à la fiscalité
e) Avoir un cashflow positif dès le début
Quand vous faites un investissement locatif, vous devez calculer plusieurs paramètres de rentabilité. Afin de s'assurer d'avoir une bonne rentabilité locative, il faut ainsi considérer la localisation du bâtiment, la fiscalité, et tout ce qui est mouvement d’argent. Ce sont les trois points qui déterminent la rentabilité d’un bâtiment mis sur le marché de la location. Point de vigilance sur les prochaines années en ce qui concerne les nouveaux Diagnostics de Performance Énergétique et le Permis de louer.
Premièrement, vous devez acheter votre bien (immeuble de rapport, appartement, maison…) dans un emplacement stratégique et avantageux. Choisissez une zone géographique où la demande en location est forte. Les régions estudiantines et les quartiers administratifs sont par exemple très intéressants (les 10 villes où investir). Rien ne vous garantit d’y trouver encore des biens libres, mais tentez toujours votre chance. De plus, le prix de l’immobilier est toujours assez élevé dans ces zones, donc prévoyez un projet de copropriété si votre apport est très léger. Dans ce cas de figure, vous devez avoir un syndic sérieux pour veiller sur l’acquittement des charges par toutes les parties.
Les prix du marché ne sont prononcés qu’à titre indicatif. Si vous voulez rentabiliser votre investissement rapidement, achetez toujours en dessous des prix du marché. Ayez le réflexe de négocier les prix. Sachez trouver les bons arguments pour acquérir un bien au prix le plus intéressant. Vous pouvez par exemple évoquer le fait que vous allez encore devoir effectuer des travaux sur le bien. Bref, soyez redoutable en matière de négociation, et surtout, faites savoir que vous êtes prêt à réellement payer.
L’une des erreurs des investisseurs qui commencent à entreprendre dans l’immobilier est de penser en termes de coup de cœur. En réalité, vous devez considérer chaque bien immobilier que vous acquérez par rapport à sa rentabilité. Même si vous n’aimez pas personnellement le bien, mais que vous trouvez qu’il est rentable sur de nombreux points, saisissez l’opportunité, et achetez-le.
Vous n’allez pas habiter dans ce logement. Même si vous en êtes le propriétaire, vous n’allez pas y passer votre vie. Votre but est de le rentabiliser pour devenir un rentier à part entière. Donc, priorisez les questions de chiffre, et arrêtez de penser en matière de coup de cœur. Bien entendu, vous pourrez toujours envisager d’effectuer des travaux d’amélioration plus tard, quand le bien vous aura été vraiment rentable.
Pour ne pas crouler sous le poids des charges mensuelles, choisissez un régime fiscal que vous pouvez abattre au maximum. Selon le type de bien, vous aurez le choix entre l’imposition en location à vide ou en location meublée.
Si vous choisissez la location vide, vous pouvez déclarer les différents travaux et les intérêts que vous payez par mois pour réduire vos impôts. Vous pouvez aussi opter pour la défiscalisation en adhérant aux différentes lois dédiées à cet effet.
Pour la location meublée, vos charges sont aussi déductibles de vos impôts. Sinon, vous pouvez choisir de ne vous faire imposer que sur la moitié de vos recettes locatives.
Pensez à la SCI qui peut être un moyen avantageux.
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Un cashflow positif veut simplement dire une certaine indépendance financière de l’immobilier investi. Dans ce cas de figure, vous ne déboursez plus rien de votre poche ; vos loyers servent à payer intégralement les charges, les intérêts, les impôts, les travaux, le crédit, etc. Avec ce scénario vous avez un bon cashflow, mais le but est d’avoir un cashflow positif, et donc d’engranger au moins un minimum de gain mis de côté dans votre caisse après paiement de toutes les charges.
Avez-vous déjà pensé à la location courte durée ?
Pour réussir un investissement immobilier, il faut donc déjà acheter un bien rentable en matière d’emplacement et de configuration. Ensuite, il faut bien réfléchir avant de débourser un centime. Adoptez un bon régime fiscal, négociez les prix du marché, et surtout développez un cashflow positif.
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