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Que faut-il faire pour bien réussir son premier investissement locatif ? L’achat d’un bien immobilier à mettre sur le marché de la location est une entreprise sérieuse. Le nouveau propriétaire doit bien analyser toutes les possibilités pour rentabiliser son bien. Dans l’idéal, le prix d’achat de l’immobilier devrait revenir au nouveau propriétaire en 10 ans au plus. L’idée est d’étudier toutes les possibilités et de suivre les conseils avisés de professionnels pour rentabiliser le bien immobilier au plus vite. Alors, quand on vient de démarrer un investissement locatif, que faut-il faire pour avoir un cashflow positif ? Quels plans suivre pour éviter les éventuels problèmes au démarrage de l’investissement ?
I) Bien analyser la ville et le secteur
II) Bien choisir l’emplacement
III) Acheter en dessous des prix du marché
IV) Faire une opération qui rapporte immédiatement de l’argent
V) Augmenter directement la valeur du bien après l’achat
VI) Provisionner de l’argent en cas de souci
La première chose à faire quand on veut acheter un bâtiment ou une maison à louer est de trouver un bien rentable. En effet, calculer les taux de rentabilité avant de conclure un achat est important. Pour cela, il faut calculer les éventuels gains mensuels en se basant sur le prix de vente des immobiliers locatifs et sur la tendance des loyers dans la zone qui vous intéresse. Si le prix de vente du bâtiment qui vous intéresse entre dans vos possibilités, ou mieux encore, vous accorde une marge de 1000 € à 5000 €, l’investissement en vaut la peine.
La rentabilité est assurée si la tendance du loyer dans la ville d’investissement peut couvrir une grande partie de vos dépenses mensuelles, l’entretien de l’immobilier locatif, et le remboursement mensuel du prêt (si vous en avez souscrit un). Si vous avez acheté le bâtiment avec vos économies, le montant estimé du remboursement mensuel correspond à un gain direct.
Faite attention, certaine ville demande un permis de louer !
En plus de calculer la rentabilité locative, il faut aussi bien choisir l’emplacement de l’immobilier locatif. Privilégiez une zone, un quartier, où la demande en logement de location est élevée. Les endroits où sont regroupés écoles, instituts de formation, d’apprentissage et diverses entreprises de grosses tailles sont intéressants.
Par exemple, si vous optez pour un immeuble de rapport comportant un local commercial, privilégiez les centres-villes, rue piétonne ou zones fréquentées.
Pour une colocation, une proximité avec les lieux d’enseignements ou arrêt de bus et/ou tram.
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Autant que possible, négociez le prix du bâtiment que vous comptez acheter (retrouvez les prix au m² de toute les villes et quartiers sur Meilleurs Agents). Étudiez tous les arguments exploitables pour obtenir le bien au prix le plus intéressant. Créez une marge importante sur le montant que vous avez réservé à l’achat pour en sortir gagnant. Cette marge peut toujours vous servir pour les travaux de rénovation. Par ailleurs, améliorer la viabilité d’un immobilier locatif permet de fixer un loyer plus élevé.
Privilégiez les biens avec travaux qui sont en général vendus avec un prix au m² inférieur au prix moyen du marché.
Quand vous investissez dans un bâtiment locatif, pensez immédiatement à faire une opération qui rapporte. Assurez-vous d’avoir un cashflow positif, sachant que des charges et des impôts sont à déduire du loyer mensuel que vous percevez.
Un bon repère est de faire une opération avec laquelle votre crédit représente 75% du montant du loyer mensuel. Par exemple si votre loyer est de 500€, il faudra que votre crédit soit de 375€.
Mettez en avant les points positifs de votre bien pour attirer des locataires au plus vite. Il est même possible d’acheter un immeuble de rapport déjà occupé ! Dans ce cas de figure, vous gagnez littéralement dans l’immédiat de l’argent.
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Il est toujours intéressant de rafraîchir un bien que l’on veut investir sur le marché de la location. C’est d’ailleurs l’une des raisons qui devraient vous inciter à négocier son prix au moment de l’achat. À titre de rappel, les marges que vous gagnez en négociant le prix de l’immobilier peuvent vous servir à financer les travaux de rénovation. En rénovant un bien locatif, vous augmentez sa valeur, et vous avez le droit de fixer un loyer à montant plus élevé que celui du reste du marché.
Le type d’exploitation est également un point à prendre en compte, la location courte durée est un des systèmes les plus rentables.
Si vous avez acheté un bâtiment en bon état, mettez de côté une certaine somme d’argent pour couvrir les dépenses en cas de souci. Pour cela, il est possible d’utiliser la marge d’argent obtenue après négociation du prix du bien. Vous pouvez aussi cumuler les loyers perçus lors des trois premiers mois d’activité pour constituer ce fonds de sécurité. Les cautions fixées lors du contrat de bail peuvent aussi contribuer à cette provision. En somme, mettre de côté de l’argent en cas de souci vous permet de conserver un cashflow positif, quelles que soient les circonstances.
Pour conclure…
Pour réussir un investissement locatif, il faut donc premièrement choisir le bâtiment à investir en tenant compte de son emplacement et de son influence. Ensuite, il est nécessaire d’adopter les bonnes stratégies financières pour toujours percevoir des gains positifs.
Vous retrouverez une formation complète sur le site LeBienRentable.fr vous donnant accès à l’analyse d’un projet, l’estimation des travaux, la négociation, le compromis de vente…
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