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Vous projetez de lancer un investissement immobilier. Vous avez le choix entre investir sur un lieu d’habitation, une place de parking ou un endroit à louer pour fins commerciales. Un projet d’investissement locatif s’ouvre sur plusieurs possibilités.
Chaque catégorie d’investissement présente ses avantages, mais dans l’ensemble un projet immobilier se vaut par la tendance haussière du placement en cours d’activité. C’est caractéristique de tout projet locatif.
Vous percez les vrais avantages d’un projet locatif en construisant un plan d’investissement orienté rentabilité locative. Quand vous aurez déterminé votre but, construisez chaque maillon du projet en conséquence.
Dans ce billet, découvrez les éléments essentiels pour construire un plan d’investissement locatif rentable. Comprenez également les plans que vous pouvez adopter, et les avantages d’un projet d’investissement locatif.
I) En quoi consiste un projet locatif
a) Investir dans un lieu habitable
b) Investir dans une place de parking
c) Investir dans des lieux à fin commerciale
II) Les avantages d’un projet locatif
a) Se construire un patrimoine
b) Faire un revenu substantiel ou complémentaire
c) Assurer sa retraite
d) La valeur de l’immobilier augmente avec le temps
III) Les étapes pour réussir son projet locatif
a) Investir dans une zone rentable
b) Opter pour le bail au meilleur rapport gestion-rentabilité
c) Choisir un bon plan fiscal
d) Souscrire à une garantie locative
e) Bien choisir ses locataires
Un projet locatif est un investissement consistant à mettre en location un lieu sur contrat de bail. La durée du bail et la fréquence du loyer dépendent du contrat. Généralement, un projet locatif balise la fréquence du loyer par mensualité pour un bail long. Le loyer est régularisé avant occupation ou après séjour pour les baux de court terme.
Le lieu d’investissement peut être un terrain plat ou un terrain construit. Dans le cas d’une location de terrain, il peut s’agir d’un terrain à cultiver, d’une place de parking ou autre encore. Nous allons notamment parler des places de parking. C’est l’investissement locatif le plus accessible et le plus facile à rentabiliser en milieu urbain.
Pour un investissement immobilier, le choix se fait entre : logement, bureaux, emplacement commercial, et autres. La taille du bâtiment, sa configuration, son emplacement, son âge déterminent en grande partie la possibilité de l’investissement.
Prenez des conseils en investissement immobilier si vous avez des doutes sur les capacités locatives de votre bâtiment.
Dans une zone géographique où la demande de logement est forte, investissez dans les bâtiments habitables. Il peut s’agir de chambres, studios, maison en colocation, maison individuelle pour famille, appartements en immeuble de rapport, ou encore duplex.
La taille du bâtiment dépend de votre budget, si vous n’en avez pas déjà un dans la zone d’investissement.
Pour chaque type de location, il est possible de convenir un bail long ou court. Analysez la tendance locative de la région. Choisissez le type de bail le mieux adéquat à vos plans de gestion. Si vous restez sur les lieux par exemple, vous aurez des facilités à gérer des baux saisonniers.
Investir dans une place de parking est une bonne idée pour les citadins. C’est un investissement à privilégier dans les quartiers éloignés des places de parking gratuit. Investiguez dans la zone d’investissement. Un chasseur d’investissement locatif pourra vous conseiller ou vous indiquer les terrains favorables à de tels investissements.
Un projet locatif orienté place de parking est plus facile à gérer. Si vous avez investi un bâtiment avec place de parking, le lieu de stationnement est exonéré de TVA. Les places de stationnement ne coutent pas cher en entretien. Il est aussi plus facile de trouver des locataires pour une place de parking que d’en trouver pour des logements locatifs.
Sur certaines municipalités, les services publiques demandent l'attribution d'une place de parking par logement en cas de division.
En investissement immobilier, les lieux à fins commerciales font aussi de bons placements. Les revenus locatifs pour les bâtiments commerciaux sont plus élevés que ceux des logements. Tel est notamment le cas, quand l’investissement concerne plusieurs emplacements.
Dans cette catégorie, on peut considérer les bureaux, magasins de stockage et lieux à fin commerciale à proprement dit. Investiguez la zone avant de décider sur la vraie nature de l’investissement locatif. Si les lieux commerciaux manquent dans la zone, mettez en location des magasins par exemple. Dans un quartier d’affaires naissant, investissez dans des bureaux.
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Un projet locatif permet un revenu passif. C’est son premier grand avantage. Le revenu passif est nécessaire que l’on soit salarié, retraité et surtout si l’on est sans emploi. L’avantage de percer des revenus passifs avec le locatif réside dans la gestion sans manipulation de stocks.
Les avantages du locatif reposent aussi sur les valeurs ajoutées au patrimoine. La durée de l’investissement locatif n’interfère pas dans le gain en valeur des bâtiments ou terrain acquis.
Un projet locatif planifié correctement miroite ses avantages en amont et en aval. Voici les 4 principaux avantages des projets locatifs : renfort de patrimoine, revenus immédiats, assurance retraite, l’immuabilité de la valeur de l’immobilier.
Un investissement locatif partant de l’achat avec ou sans effet de levier engage à devenir propriétaire, même si l’investissement part d’un crédit immobilier. Apprenez à maintenir un cashflow positif durant la période de remboursement pour accélérer l’acquisition complète du nouveau patrimoine.
Diversifiez vos investissements locatifs pour agrandir votre patrimoine immobilier et/ou foncier. Renforcez l’effectif des gestionnaires au besoin.
Agrandir son potentiel locatif revient à agrandir son patrimoine. Les gains sont exponentiels et le pouvoir de remboursement encore plus large, avec une gestion effective.
Un projet locatif permet de faire des revenus substantiels quand on est rentier. Le rentier investi dans plusieurs bâtiments et/ou terrains. On peut faire un métier de ses projets locatifs dans ce cas de figure. On y gagne plus de flexibilité dans la gestion de son temps autant personnel que professionnel. On peut aussi se permettre plus de liberté géographique.
Dans le cadre d’un projet locatif d’une envergure moyenne ou petite, les revenus percés servent à arrondir les fins du mois. Avoir un complément de revenus généré passivement est moins contraignant. Vous percez le loyer ponctuellement tant que vous avez un locataire. C’est un revenu complémentaire qui n’engage ni votre temps ni votre énergie.
Vous assurez votre retraite en investissant dans le locatif. D’ailleurs, investir dans le locatif en fin de vingtaine ou en cours de trentaine permet aisément de gagner son patrimoine et de générer des revenus passifs bien avant la retraite. Le marché est rodé pendant vos années d’activité. Durant votre retraite, il restera prospère et vos travaux de gestion seront limités à ceux de votre investissement.
À certains investisseurs d’acquérir un projet immobilier à but de revente à la retraite. Ces derniers investissent dans le locatif avant leur retraite pour se construire un marché rentable qu’ils pourront ensuite revendre deux fois le prix de l’investissement. C’est une bonne stratégie pour assurer sa retraite que l’on projette de se loger en EPHAD ou non.
Contrairement aux placements courants comme les devises, ou les cryptomonnaies, l’immobilier n’est pas volatil. Investir dans la pierre est une valeur sûre sachant que son prix augmente de près de 10 % tous les 10 ans.
Il est bon de savoir que la tendance haussière du prix de l’immobilier n’est pas la même dans toutes les zones géographiques. La hausse dépend notamment de l’offre et de la demande. Enquérez-vous au préalable des éventuelles évolutions urbaines dans la zone d’investissement pour estimer le taux de la future augmentation du prix de votre nouveau patrimoine.
La réussite d’un projet locatif tient à quelques techniques, ou plutôt au bon sens. Définissez déjà ce que vous voulez faire avant d’investir. Sachez dans quelle catégorie d’investissement locatif voulez-vous ou pouvez-vous mettre votre argent. Allez-vous investir dans un immeuble de rapport ou allez-vous rénover une grande salle dans votre maison pour en faire un studio à louer ?
Une fois que vous savez ce qui vous est permis, construisez un bon dossier pour souscrire à votre crédit immobilier. Si vous avez déjà la somme nécessaire pour acheter le bâtiment à investir, prévoyez un fonds supplémentaire pour les éventuels travaux de rénovation.
Autant que possible, investissez dans le neuf pour limiter les corvées de réparation dès les premières années. Votre caisse en sera grandement épargnée. Les locataires sont d’ailleurs plus attirés par le neuf que par les bâtiments anciens.
Si votre enveloppe budgétaire ne permet pas d’acquérir du neuf, rénovez l’isolation thermique du bâtiment. Renforcez également la sécurité des lieux. Rafraichissez les murs pour bonifier l’apparence du bâtiment.
Maintenant que vous connaissez ces quelques points pratiques, découvrez les étapes les plus importantes pour réussir un investissement locatif.
Investissez dans une zone rentable. Sachant la nature de l’investissement que vous voulez entreprendre, misez sur la bonne zone d’investissement. Si vous voulez investir dans un logement saisonnier, misez sur les quartiers estudiantins, les quartiers d’affaires ou les lieux touristiques. Pour ceux qui visent un bail long, les grandes villes et leurs périphériques sont une bonne idée.
Travaillez sur les demandes en immobilier dans les zones où vous prévoyez d’investir. Dans un endroit où manquent les petits commerces de proximité, mettez à louer des pièces en rez-de-chaussée aux commerçants. Si le quartier manque de studios pour les voyageurs d’affaires, orientez-y votre investissement locatif.
Vous pouvez d’ailleurs faire appel à un « chasseur d’appartement » pour enquêter à votre place. Connaissant la zone d’investissement, ce professionnel est le mieux placé pour vous orienter. Il vous aidera à trouver le bâtiment idéal en considérant la rentabilité par zone et nature d’investissement.
Considérez vos capacités de gestion et les gains que vous estimez faire. En choisissant des baux longs, vous gérez vos comptes mensuellement. La gestion se fait ponctuellement et plus facilement. Pour la rentabilité, vous gagnez une somme similaire tous les mois. Tant qu’il n’y a pas de vacance de location, vous devez avoir un cashflow positif.
Les baux courts permettent souvent des gains plus significatifs. Les revenus dépendent de la fréquence de location. Le propriétaire a le droit de modifier le taux du loyer selon ses critères. Avec une bonne publicité, un lieu investi à court bail peut être très lucratif. Cependant, il faut de la rigueur et de l’ordre pour la gestion.
Trouvez un bon plan de défiscalisation immobilière pour réussir votre investissement locatif. D’ailleurs, la défiscalisation est la technique qui permet le mieux de préserver la caisse en location immobilière. Il existe plusieurs dispositifs de défiscalisation immobilière que vous pouvez consulter et étudier, dont la loi Pinel, Censi Bouvard, Duflot, Malraux.
Certains propriétaires consultent les dispositifs de défiscalisation avant de choisir le lieu d’investissement. Le fait est que plusieurs dispositifs de défiscalisation tiennent compte du type de l’immobilier et la manière dont vous l’avez acquis. Le contrat de bail est également pris en compte dans la plupart des cas.
Cédez un maximum de 2.5 % de votre loyer à une assurance loyer impayée pour vous protéger. Cette pratique n’est pas toujours appréciée. Pourtant, la garantie locative sauve vos revenus et votre patrimoine en cas d’impayés.
Si vous choisissez une garantie universelle de risques locatifs sachez que vous pouvez toucher jusqu’à 70 000 € pour couvrir les impayés. Ensuite, vous avez droit à un dédommagement de 7 700 € pour les dégâts matériels.
Vos locataires sont les produits. Ils vous garantissent vos revenus substantiels ou complémentaires de tous les mois. Vous avez le droit d’être sélectif avant d’accorder les clés. Le propriétaire est en droit de demander une fiche de paie des trois derniers mois. Ce document assure la possibilité de paiement des loyers en temps et en heure.
La réussite de votre investissement locatif dépend en grande partie de vos premiers choix. Définissez bien ce en quoi vous êtes prêt d’investir.
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