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Acheter un immeuble de rapport présente plusieurs avantages. On craint souvent d’investir dans ce type de bien pour plusieurs raisons, mais quand on y réfléchit, la pierre a toujours été un marché porteur. En effet, penser aux charges à assumer seul peut intimider certaines personnes. Toutefois, lorsqu’ils en ont la possibilité, les investisseurs devraient considérer la rentabilité locative comme une motivation suffisante. Mais ce n’est pas l’unique critère d’un immeuble de rapport.
I) Investir dans un immeuble de rapport est une bonne idée
a) Le type de l’immeuble
b) L’emplacement de l’immeuble
II) Les avantages de l’investissement dans un immeuble de rapport
a) Vous vous occupez d’un seul site pour des revenus multiples
b) Vos gains sont plus importants
c) Local commercial (prise en charge de certaine charge)
d) Vous pouvez revendre le bien à un prix très attractif
e) Anticiper la retraite
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Investir dans des biens immobiliers est toujours rentable de manière générale. Les gains à réaliser dépendent cependant du type et de la qualité du bien en question. Dans le cas d’un immeuble de rapport, le rentier peut estimer des gains conséquents. À titre de rappel, il s’agit d’un bâtiment contenant plusieurs lots, que l’on va louer pour percevoir des loyers mensuels. Il s’agit ainsi d’un bien, la plupart du temps sur plusieurs niveaux.
Plusieurs paramètres définissent les gains à faire. Un immeuble de rapport est un bien locatif qui peut être très rentable. Cependant, il faut calculer tous les paramètres pour réellement le rentabiliser.
Exemple :
L’achat d’un immeuble de 150m² dans une ville moyenne (prix au m² 1 000€) ne demandant aucuns travaux. 150 000€ FAI
Prix d’achat FAI + frais de notaire : 162 000€
Composé de trois appartements T3 loués 500€ chacun hors-charges. Soit 1 500€mensuel et 18 000€ annuel.
Frais fixe :
- Taxe foncière : 1 200€
- Assurance PNO : 300€
Charges annuelles : 1 500€
(18 000€ - 1 500€ / 162 000€) x 100 = 10,19%de rentabilité nette
Soit un cashflow de 565€/mois.
Au moment de l’achat, l’immeuble de rapport peut être totalement vide, partiellement ou entièrement loué. Suivant votre stratégie, prendre un immeuble de rapport déjà loué est une bonne idée si vous débuter n’ayant que peu de connaissance. En revanche, vous pourrez vouloir rénover le bien pour mieux le rentabiliser. Il n’y pas de choix à privilégier, ceci s’adaptera à votre stratégie.
Un bien locatif est plus facile à mettre sur le marché quand il est situé dans une zone dynamique. Pour le rentabiliser, il est plus ingénieux d’acheter un immeuble de rapport dans une zone où la demande en location est élevée. Il est également intéressant de choisir un immeuble de rapport à proximité des quartiers et zones de grande activité. Les villes moyennes sont également une possibilité d’augmenter votre rentabilité par le prix au m² plus bas. Vérifiez toutefois le dynamisme de la ville, la proximité de municipalités plus importantes ou la croissance de la population. Des points qui sont repris pour chaque annonce de la plateforme.
La ville de Gisors (27140) est une municipalité qui voit sa population en constante augmentation depuis 1970 à 30 minutes de Beauvais et à 1 heure de la couronne Parisienne.
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Investir dans un immeuble de rapport est avantageux pour ceux qui cherchent à gagner de l’argent passif sur le long terme, ce qu’on peut considérer comme un idéal pour chacun d’entre nous. Cependant, les avantages d’un tel investissement ne concernent pas uniquement l’aspect financier.
Vous décidez de ce que vous voulez faire de l’immeuble dans le cas d’une pleine propriété.
Pour une copropriété, il faudra soumettre vos projets aux copropriétaires lors de l’assemblé générale annuelle ou exceptionnelle.
Être rentier est plaisant, mais posséder plus d’un logement rentable l’est encore plus. Un rentier avisé préférera acquérir un immeuble de rapport pour limiter ses charges et ses déplacements, au lieu d’investir sur plusieurs biens de plus petites surfaces. Nous conseillons d’investir, au préalable, à moins d’une heure de chez soi. Ceci afin de mieux gérer votre investissement.
Tout naturellement, percevoir les loyers d’un immeuble de rapport est plus rentable que de toucher celui d’une maison de plain-pied, suivant le mode d’exploitation.
En effet, avoir plusieurs lots multiplie vos sources de revenus. La rentabilité n'en n'est que plus important suivant le prix d'achat.
Vous pouvez même réaliser des gains très attractifs si vous avez des locaux compatibles avec les activités professionnelles des alentours. En effet, louer des locaux de bureaux ou de commerces est très intéressant quand on en possède. La taxe foncière peut être prise en charge par les locataires professionnels ainsi que certaines charges annexes dans le cas d’un locataire professionnel (Bail commercial – services publics - https://www.service-public.fr/professionnels-entreprises/vosdroits/F32336).
Le dernier avantage que l’on peut citer concernant l’investissement dans un immeuble de rapport est la possibilité de revente. Vous pouvez en effet envisager de revendre le bien à un prix plus élevé, une fois qu’il aura été bien rodé ou après l’opération d’une plus-value.
Reprenons l'exemple d'un immeuble à 162 000€ (FAI + frais de notaire) pour trois T3 (18 000€ de loyer annuel)
Il vous procure un cashflow de 565€/mois. Ainsi il vous dégagera 135 600€ de revenus supplémentaires en 20 ans de crédit.
Mais au bout de ces 20 années, vous aurez accumulé le cashflow et pouvez espérer une revente à 210 000€ si votre secteur à pris 30% au niveau du prix au m² (suivant les travaux effectués, la zone géographique, la vacance locative…). Sachant que les loyers, sur 20 ans, ont payés votre crédit.
Investir au plus tôt permet de diversifier ses sources de revenus (ne pas mettre tous ses œufs dans le même panier).
En effet, si vous avez 20, 30 ou 40 ans, la construction d’un patrimoine immobilier rentable permettra de pouvoir accéder à une source de revenu supplémentaire en plus de votre salaire.
En effet, le modèle de retraite actuel ne peut palier à l’allongement de l’espérance de vie.
La construction d’un parc immobilier ou même au plus large à la diversification de ses revenus peut donc vous permettre à terme de garder un certain train de vie.
Pour conclure…
Investir dans un immeuble de rapport est une très bonne idée afin de se créer des revenus complémentaires, sécuriser sa retraite ou encore se créer un patrimoine. Retrouvez notre panel d’offre sur notre site LeBieRentable.fr composé principalement d’immeuble de rapport !
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