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Pour tout crédit immobilier, vous pouvez atteindre un taux d’endettement définit par la HCSF (Haut Conseil de Sécurité Financière).
C’est un des critères principaux pour l’octroi d’un crédit immobilier. Immobilier, qui permet dans certaines conditions de devenir libre financièrement.
Avant toute signature d’un compromis de vente, il est important d’évaluer votre capacité d’endettement et donc votre capacité d’emprunt. Le montant du prêt sera également important à calculer suivant le projet choisi.
I) Définition du taux d’endettement
II) Calcul du taux d’endettement
a) Le taux d’endettement classique
b) Le taux d’endettement différentiel
c) Quelles charges sont concernées ?
III) Historique du taux d’endettement
IV) Baisser son taux d’endettement
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Le taux d’endettement représente le niveau de dette par rapport à vos revenus et fond propre.
Il est actuellement fixé à plus d’un tiers des revenus (35%) et définit votre capacité à emprunter pour les banques.
Il s’agit d’un critère de solvabilité afin de dresser votre capacité de remboursement et ainsi réussir votre premier investissement immobilier !
Définition de l’INSEE en cliquant ici !
Le taux d’endettement se calcul, de la plus simple façon, de la manière suivante :
Taux d'endettement = ( crédit en cours x 100 ) / revenu mensuel
*revenu mensuel = net par emprunteur
Pour calculer le taux d’endettement classique, qui est la méthode de calcul retenu par la plupart des banques, il vous faudra comptabiliser, vos ressources (salaires, dividende, pensions, primes régulières, commissions…) et vos dépenses (loyer ou mensualité de votre résidence principale, mensualités de prêts existantes que ce soit immobilier, auto ou conso).
En divisant vos dépenses par vos ressources, vous obtenez votre taux d’endettement actuel.
Pour calculer votre taux d’endettement futur, il suffit d’ajouter à vos revenus, 70 % du revenu de votre investissement locatif et d’ajouter la mensualité future à vos dépenses.
Les revenus qui ne sont pas pris en compte sont par exemple les primes exceptionnelles et les indemnités professionnelles.
Dans ce mode de calcul, nous prenons en simulation la compensation des loyers (pondérés à 70%) sur les mensualités à payer.
Il suffira d’ajouter à vos ressources 70% de ces loyers et les mensualités.
Si les loyers (pondéré à 70%) sont supérieurs à la mensualité, vous créez de la richesse financière à votre égard et non pas de l’endettement.
Quelques rares exceptions d’utilisation de ce calcul : certaines caisses de la Banque Populaire, Caisse d’Épargne, Crédit Mutuel…
N'hésitez pas à vous rapprocher d'un bon formateur en immobilier afin d'éviter des erreurs de débutant.
Prenons l’exemple suivant :
Taux d’endettement « classique » avant = (900 € + 400 €) / (60 000 € / 12 + 70 % x 600 €) = 23,9 %
Taux d’endettement « classique » après = (900 € + 400 € + 1 300 €) / (60 000 € / 12 + 70 % x 600 €+ 70 % x 1 300 €) = 41,07 %
Taux d’endettement différentiel après = (900€ + 400€ - 70 % x 600 €) / (60 000 € / 12) = 17,6 %
Taux d’endettement différentiel après = (900€ + 400€ - 70 % x 600 € + 1 300€ - 70 % x 1 300 €) / (70 000 € / 12) = 28,96 %
Les charges liées à votre consommation énergétique ou internet ne sont pas prise en compte. Il en va de même pour les assurances auto.
Les charges prisent en compte concernent donc les crédits en cours (auto, consommation, résidence principale…).
Les revenus locatifs peuvent être pris en compte à hauteur de 70%.
Attention : le revenu des intérims, des CDD et des auto-entrepreneurs (si l’activité à moins de 3 ans) ne sont absolument pas pris en compte.
En janvier 2021, le taux d’endettement a été revu à la hausse par la HCSF. Passant de 33 à 35% ce qui permet d’augmenter votre capacité d’emprunt.
De plus les banques bénéficient d’une flexibilité augmentée par rapport à 2020 sur cette règle. Elle favorise aujourd’hui les dossiers de primo-accédants et les achats de résidence principale.
*Primo-accédant : Une personne, ou un couple, est considérée comme étant primo-accédant s’il n’a pas été propriétaire d’une résidence principale durant les deux dernières années. Avec ce statut il peut prétendre à des conditions avantageuses pour son prêt immobilier. Selon Credixia.
Une autre recommandation de la HCSF est un seuil définit à 20% pour le nombre de dossier dépassant les 35% d’endettement. Toujours en favorisant les primo-accédants et achat de résidence principale.
Vous avez donc la possibilité de dépasser ses 35% si votre dossier est attractif en termes de revenus.
La banque va également observer d’autres critères concernant votre dossier comme le reste à vivre, l’apport possible, la gestion de vos comptes (comptabilité en nom propre ou en SCI) ou encore le saut de charges.
La SCI peut être un bon moyen de poursuivre vos investissements dans le cas d'un taux d'endettement atteint.
Il est compliqué sur le cours ou moyen therme de faire augmenter ses revenus, mais vous pouvez tout à fait faire baisser votre taux d’endettement :
- Augmenter son apport
- Soldez son crédit à la consommation ou autre crédit en cours
- Renégocier ses contrats
- Faite vous accompagner par un courtier
- Rachat de crédit (afin de fusionner l'ensemble de ses crédits et de baisser ses mensualités)
Pour conclure…
Le taux d’endettement est un des critères principaux que regardera votre caisse bancaire afin de déterminer votre solvabilité de remboursement et votre mode de gestion.
Les modalités ont changé en 2021, faisant passer ce taux de 33 à 35 % suivant les recommandations de la HCSF.
Pensez au place de parking, box ou garage qui permettent un investissement à l'enveloppe de départ réduite (en moyenne de 5 000 à 15 000€).
Pour aller plus loin, retrouvez toute une partie formation sur la plateforme LeBienRentable.fr et plus précisément un dossier bancaire type afin de vous guider sur votre premier investissement et ne pas réitérer les mêmes erreurs qu’à vos débuts.
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